ถ้าถามว่าดีไหมที่จะเอาที่รกร้างมักกะสันของการรถไฟแห่งประเทศไทยมาทำสวนสาธารณะ เพิ่มปอดให้คนกรุงเทพมหานคร รับรองว่าผู้คนมากมายต้องชูรักแร้เชียร์แน่นอน เพราะยังดีกว่าปล่อยทิ้งไว้เปล่า ๆ ปลี้ ๆ ดูอย่างสวนจตุจักรก็สร้างบนที่รถไฟ สวนสาธารณะในเมืองกรุงก็ยิ่งมีน้อยอยู่ด้วย ยิ่งถ้าเราบอกว่าเอาไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ก็จะมีคนร้องยี้ขึ้นมาทันทีว่าเป็นการประเคนให้นายทุนไปหาผลประโยชน์

            ผมอยากบอกว่าที่คิดข้างต้นนี้ดูคล้ายดี แต่ความจริงมีแง่มุมอีกมากหลายที่เราไม่ทันได้มองให้รอบด้าน แก้ปัญหาแล้ว ก็กลับค้างเติ่งและสร้างปัญหาใหม่ขึ้นมาได้ วันนี้เราจึงมาดูกันว่า เราควรทำอย่างไรดีต่อที่ดินของการรถไฟฯ

นั่นมันสมบัติชาติ

            สิ่งแรกที่เราพึงคิดให้ลึกซึ้งก็คือ ที่ดินแปลงนี้เป็นของการรถไฟฯ ซึ่งเป็นรัฐวิสาหกิจที่คนไทยทุกคนทั่วประเทศเป็นเจ้าของ ไม่ใช่ของชาวกรุงเทพมหานคร หากจะถือวิสาสะประเคนที่แปลงนี้ให้ชาวกรุงเทพมหานคร ไปใช้เป็นสาธารณะเพื่อประโยชน์เฉพาะกลุ่ม ในฐานะที่อยู่ใกล้พื้นที่นี้แล้ว ย่อมเป็นสิ่งที่ควรทบทวนเป็นอย่างยิ่ง

            ดังนั้นจึงเป็นสิ่งที่ไม่สมควรที่ประชาชนคนไทยโดยรวม จะยอมยกที่ดินที่มีมูลค่าสูงเท่านี้ประเคนให้คนกรุงเทพมหานครไปใช้เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ โดยที่ตนเองอาจได้มีโอกาสไปนั่งเล่นบ้างชาตินี้สักหนสองหน หรือในอีกทางหนึ่ง คนกรุงเทพมหานครจะ "กลืน" ที่ดินแปลงนี้ซึ่งเป็นของคนไทยทั้งชาติได้ลงคอเชียวหรือ หรือแม้หากกรุงเทพมหานครจะเจียดเอางบประมาณแผ่นดินที่เก็บจากภาษีของคนกรุงเทพมหานครมาซื้อ คนในกรุงเทพมหานครที่อยู่ในเขตที่ห่างไกลออกไปก็อาจไม่ยินยอมพร้อมใจให้ซื้อก็ได้ เพราะตนก็จะได้ประโยชน์ไม่คุ้มค่าไปด้วย

ท่านทราบไหมที่ดินราคาเท่าไหร่

            ที่คิดจะเอาที่ดินไปทำสวน ทราบหรือไม่ว่าที่ดินแปลงนี้มีค่าเท่าไหร่ วิธีการคิดที่เข้าใจได้ง่ายก็คือหากสำรวจตามท้องตลาดจะพบว่า ที่ดินเอกชนแถวเพชรบุรีตัดใหม่หรือสี่แยกอโศกขนาดไม่เกิน 10 ไร่ จะมีค่าเป็นเงินตารางวาละ 1,000,000 บาท หรือไร่ละ 400 ล้านบาท ถ้าที่ดินแปลงนี้ที่มีขนาด 400 ไร่ หักแบ่งเป็นถนนและสาธารณูปโภคอื่นสัก 40% ก็จะเหลือที่ดิน 240 ไร่ที่จะขายได้ แต่โดยที่ที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ติดถนนใหญ่ปัจจุบัน ราคาอาจลดหย่อนกว่าปกติประมาณ 30% ดังนั้นจึงน่าจะมีราคาตลาด เป็นเงินไร่ละ 280 ล้าน รวม 240 ไร่ ก็จะเป็นเงินถึง 67,200 ล้านบาทเป็นอย่างน้อย  ถ้าคิดในแง่ของการลงทุน อาจได้สูงถึง 96,000 ล้านบาท

            ถ้ารัฐบาลหรือกรุงเทพมหานคร อยากเอาที่ดินแปลงนี้ไปทำสวน ก็ต้องซื้อจากการรถไฟฯ ถ้ารัฐบาลขายที่ดินแปลงนี้ หรือให้เช่าระยะยาว แล้วนำเงินไปพัฒนาโครงการที่เป็นประโยชน์ต่อคนไทยทั้งมวล จึงจะเป็นสิ่งที่สมควร เพื่อให้ "ฝนตกทั่วฟ้า" หรือนำเงินจำนวนนี้ไปปรับปรุงบริการของการรถไฟให้ดีขึ้น เพื่อประโยชน์ของประชาชนโดยรวม จึงจะเป็นสิ่งที่สมควรทำเป็นอย่างยิ่ง

ดูตัวอย่าง "ดิ เอ็มควอเทียร์"

            เมื่อเดือนมีนาคมที่ผ่านมา ได้มีการเปิดศูนย์การค้า "ดิ เอ็มควอเทียร์" (อันนี้ไม่ได้ช่วยโฆษณานะครับ ใคร ๆ ก็รู้จักอยู่แล้ว)  หลายท่านคงยังจำได้ว่าเมื่อปลายปี 2553 ตอนจะสร้างโครงการนี้ มีข่าวว่าต้องตัดต้นจามจุรียักษ์อายุนับร้อยปีจำนวนหลายต้น ชาวโซเชียลมีเดียออกมาโวยวายกันใหญ่  ครั้งนั้นผมเสนอว่าหนทางเดียวที่จะรักษาต้นไม้ไว้ได้อย่างสมบูรณ์ก็คือการไม่ตัดต้นไม้ ซึ่งหมายความว่าต้องมีการซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวมาทำเป็นป่าหรือสวนสาธารณะ และปรับปรุงทัศนียภาพ ซึ่งย่อมเป็นผลดีต่อชุมชนบริเวณใกล้เคียงเป็นอย่างยิ่ง

            จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ราคาที่ดินแปลงนี้ในขณะนั้นคงเป็นเงินไม่ต่ำกว่าตารางวาละ 600,000 บาท หากที่ดินแปลงนี้มีขนาด 1,000 ตารางวา มูลค่าที่ดินหรือต้นทุนที่ดินในการทำสวนสาธารณะคงเป็นเงินประมาณ 500 ล้านบาท เงินจำนวนนี้ ใครควรเป็นผู้จ่าย

            ชาวบ้านหรือเจ้าของที่ดินใกล้เคียงที่จะได้รับประโยชน์โดยตรง จะยินดีจ่ายหรือไม่ ชาวกรุงเทพมหานครหรือกลุ่มอนุรักษ์จะสามารถระดมเงินมาจ่ายหรือไม่ กรุงเทพมหานครสมควรจ่ายหรือไม่ เพราะผู้ได้ประโยชน์อาจอยู่ในพื้นที่เขตคลองเตยและเขตวัฒนาเป็นสำคัญ  หากรัฐบาลส่วนกลางเป็นผู้จ่าย ก็เท่ากับการจ่ายเงินจากภาษีอากรของประชาชนคนไทยทั่วประเทศ เพื่อคนที่ได้รับประโยชน์จำนวนหนึ่งเป็นสำคัญ ซึ่งอาจก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรมในสังคมในอีกแง่หนึ่ง ดังนั้นทุกฝ่ายจึงควรพิจารณาให้รอบคอบ

ล้างขาดทุนการรถไฟฯ???

            บางคนมองในแง่ร้ายว่าถ้าการรถไฟฯ เอาที่ดินแปลงนี้ไปขายเพื่อล้างหนี้ ถือเป็นสิ่งที่ไม่สมควร ข้อนี้ในเบื้องต้น ผมเองก็เห็นด้วยครับ แต่การล้างหนี้เป็นสิ่งที่สมควรทำเป็นอย่างยิ่ง หาไม่ก็ไม่สามารถให้องค์กรพัฒนาไปได้ ดูอย่างการรถไฟฯ ทำมาตั้งแต่สมัยพระพุทธเจ้าหลวง แม้มีการพัฒนา แต่ก็เชื่องช้ามาก  จึงสมควรล้างหนี้ให้เช่นกัน  ทุกวันนี้รัฐบาลก็อุดหนุนการรถไฟฯ มาอย่างต่อเนื่อง หาไม่ก็คงเลิกเดินรถไฟไปแล้ว

            ดังนั้นเรื่องล้างขาดทุนข้อนี้จึงนำมาหักล้างเพื่อถือเอาที่ดินของการรถไฟฯ ไปทำสวนไม่ได้ เรื่องการขาดทุนนั้น ส่วนหนึ่งอาจเกี่ยวข้องกับทุจริต การล้างทุจริต กินทวนน้ำ กินตามน้ำ คนล้นงาน ค่าแรงแพง ทำงานน้อย สวัสดิการดี ฯลฯ เป็นสิ่งที่ต้องแก้ไข ไม่ว่าทุกองค์กร ทั้งนี้เพราะระบบราชการของไทยของเรา กัดกร่อนสังคมไทยมานาน โดยเฉพาะผู้บริหารระดับสูงได้สิทธิพิเศษมากมาย

ช่วยนายทุน???

            บางคนบอกว่าถ้าเราเอาที่ดินแปลงนี้ไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ก็เป็นการช่วยนายทุน เป็นสิ่งที่ไม่ดี เข้าทำนอง "บัดสีบัดเถลิง" ไปเลยทีเดียว ยิ่งถ้าเป็น "ทุนสามานย์" คงยิ่งไปกันใหญ่ (ว่าไปโน่น) อันที่จริงคงไม่มีใครยกที่ดินให้ใครไปฟรี ๆ ครับ  ยกเว้น "พระยา" ผู้มีบุญหนักศักดิ์ใหญ่ หรือนายทุนใหญ่ที่เที่ยวไปบุกรุกป่าเขาตามเขายายเที่ยง เขาใหญ่ เขาแพง เขาสอยดาว ฯลฯ ซึ่งการนี้ ต้องได้รับการจัดการตามกฎหมายอย่างเสมอหน้า ไม่ใช่เลือกที่รักมักที่ชัง เข้าทำนอง "ยุติธรรมมี สามัคคีเกิด" นั่นเอง

            แต่หากนำที่ดินแปลงนี้ไปให้เช่าหรือขายตามราคาตลาด ก็จะได้นำเงินมาพัฒนาประเทศ ประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณากันอย่างโปร่งใสและเป็นธรรมก็คือ การขายหรือให้เช่าที่ดินแปลงนี้ตามราคาตลาดที่สมควร ไม่ใช่ขายหรือให้เช่าในราคาที่ต่ำหรือสูงเกินความเป็นจริง เพื่อไม่ให้ประชาชนเจ้าของประเทศ เจ้าของการรถไฟฯ ขาดทุน หรือเสียผลประโยชน์ต่างหากครับ

จัดการที่หลวงอย่างไร

            บางคนก็อาจเถียงว่า "อ้าว แล้วทำไมเราเอาที่รถไฟมาสร้างสวนจตุจักรได้ล่ะ เห็นไหมล่ะ สวยงามดีออก" ผมอยากจะบอกว่านี่เป็นการกระทำที่ดี (ต่อคนกรุง) แต่เป็นการบริหารจัดการทรัพยากรที่ผิดพลาด ถ้ารัฐบาลเที่ยวไปถือเอาทรัพย์สินของส่วนราชการต่าง ๆ มาใช้เพื่อคนเฉพาะกลุ่ม เรื่องก็คง "ยุ่งตายห่ะ" ส่วนราชการที่มีที่ดินมากมาย เช่น ค่ายทหาร สถาบันการศึกษา สำนักงานทรัพย์สินฯ หรืออื่นๆ ก็คงโกลาหลไปหมด

            อย่างไรก็ตาม หากพูดอย่างถึงที่สุดแล้ว สิ่งที่ควรดำเนินการก็คือ หน่วยงานใดมีที่ดินส่วนเกิน ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ก็ควรนำมาเข้าหลวง โดยเฉพาะกรมกองต่าง ๆ ที่มีที่ดินมากมาย เพื่อประชาชนจะได้รับประโยชน์โดยตรงจากการขายหรือให้เช่าทรัพย์เหล่านั้น ส่วนวิธีการที่จะเอาคืนมา ถ้าเป็นส่วนราชการโดยตรง ก็เอาคืนมาได้เลย แต่ถ้าเป็นรัฐวิสาหกิจหรือองค์กรที่เป็นเอกเทศ ก็ต้องซื้อมาอีกทีหนึ่ง

            เราจะปล่อยให้แต่ละหน่วยงานจัดการกันเองก็คงไม่ได้ หรือถ้าจัดการกันเองจริง ก็ต้องมีการตรวจสอบ เช่น จุฬาฯ เอาที่ดินมหาศาลไปใช้จัดการประโยชน์เพื่อการศึกษา ก็ควรมีตัววัดว่านิสิตได้ประโยชน์โดยตรงหรือไม่ หรืออาจารย์และผู้บริหารได้มากกว่า นิสิตนักศึกษาที่ได้ประโยชน์จากการนี้ มีผลการศึกษาที่ดีเด่นกว่านิสิตนักศึกษาในสถาบันการศึกษาอื่นที่ไม่ได้มีเงินอุดหนุนทำนองนี้อย่างเด่นชัดหรือไม่ เป็นต้น

จัดการที่มักกะสันอย่างไรดี

            ผมเสนอทางออกให้มาที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หอประชุม-สัมมนา โรงแรม ที่พักอาศัยให้เช่าระยะยาว ฯลฯ พื้นที่ส่วนที่เหลือจากเชิงพาณิชย์ นอกจากเป็นถนนและสาธารณูปโภคต่าง ๆ แล้ว ยังอาจเป็นสวนสาธารณะรอบ ๆ พื้นที่ก่อสร้างอาคาร เพื่อเพิ่มมูลค่าของที่ดิน และควรประสานกับการทางพิเศษแห่งประเทศไทยเพื่อเชื่อมสถานี ตลอดจนการจัดทำรถไฟฟ้ามวลเบาอีกด้วย

            นอกจากที่ดินของการรถไฟฯ แล้ว ยังมีที่ดินอีกหลายแปลงเช่น

            1. ที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ 80 ไร่ ๆ ละ 300 ล้านบาท รวม 24,000 ล้านบาท

            2. โรงงานยาสูบ 600 ไร่ ๆ ละ160 ล้านบาท รวม 960 ล้านบาท

            3. ที่ดินท่าเรือคลองเตย 2,500 ไร่ ๆ ละ 100 ล้านบาท รวม 250,000 ล้านบาท

            4. พื้นที่ของการรถไฟฯ ที่ กม.11 400 ไร่ ๆ ละ 60 ล้านบาท รวม 24,000 ล้านบาท

            5. สถานีแม่น้ำอีก 260 ไร่ 100 ล้านบาท รวม 26,000 ล้านบาท

            6. ที่ดิน กทม. 2 จำนวน 80 ไร่ ๆ ละ 100 ล้านบาท รวม 16,000 ล้านบาท

            รัฐบาลควรพิจารณาวางแผนการใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมดังนี้

            1. รัฐบาลควรนำที่ดินเหล่านี้กลับมาใช้ประโยชน์เพื่อประโยชน์ของรัฐ ของประชาชนและเพื่อการพัฒนาเมืองอย่างมีระบบระเบียบเพื่อการพัฒนามหานครอย่างมีประสิทธิภาพ

            2. รายได้ที่จะได้จากการนี้ ควรนำมาจัดสรรเพื่อการพัฒนาเมือง การพัฒนาประเทศโดยแจกแจงอย่างโปร่งใส เพื่อไม่ให้เกิดข้อครหา แต่ไม่ควรให้นำเงินไปเข้าหน่วยงานใดโดยเฉพาะ รายได้ที่ได้จากการนี้ควรนำมาพัฒนาประเทศ ไม่ใช่อุดรูรั่วของรัฐวิสาหกิจ หรือให้หน่วยราชการใด ๆ หาเงินเข้าหน่วยงานนั้น ๆ

            3. ควรสร้างระบบทางด่วนหรือรถไฟฟ้าเชื่อมต่อแต่ละพื้นที่เพื่อเพิ่มมูลค่า หรืออาจก่อสร้างเป็นรถไฟฟ้ารางเบา (Monorail หรือ Light Rail) เป็นต้น

            4. ควรใช้วิธีการจัดสรรที่ดินให้เอกชนมาดำเนินการหลายรายแทนการประมูลเพียงรายเดียว เพื่อป้องกันการผูกขาด ที่ดินแต่ละแปลงจัดสรรให้มีการสร้างเป็นอาคารที่อยู่อาศัยรวม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ศูนย์ประชุม ศูนย์สันทนาการ โรงแรม เป็นต้น

            5. ยกเลิกการกีดกันการสร้างตึกสูงในบริเวณใด ๆ ที่มี

            6. ควรอนุญาตให้ที่ดินแต่ละแปลงสามารถสร้างสูงได้ถึง 15-20 เท่าของอาคาร แต่ให้เว้นระยะโดยรอบอาคารมากขึ้น ให้เว้นระยะเป็นพื้นที่สีเขียวหรือพื้นที่สวนบนพื้นที่รอบอาคารมากขึ้น เพื่อให้กรุงเทพมหานครมีพื้นที่โล่งและสีเขียวมากขึ้นตามแนวคิด “หนาแน่น (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowded)” ทั้งนี้ให้สามารถสร้างสูงได้เป็นพิเศษ เช่น 20:1 โดยให้การพัฒนาส่วนที่เกินกว่า 10 เท่านั้น ต้องเสียภาษีจากการขายตารางเมตรละ 10,000 บาท ซึ่งเชื่อว่ายังจะให้ผลตอบแทนที่ดีแก่นักลงทุน และทำให้รัฐบาลสามารถนำรายได้เข้ามาพัฒนาประเทศ

          หากพัฒนาให้ได้ดี ก็จะช่วยให้ประเทศและประชาชนมีรายได้เพิ่มขึ้นในยามเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้

 ที่ดินมักกะสัน

พื้นที่พัฒนาห้างซึ่งต้องตัดต้นไม้จำนวนมาก

ต้นไม้ใหญ่ในพื้นที่สร้าง "ดิ เอ็มควอเทียร์