ผมก็เห็นใจทุกคนที่จะต้องถูกรื้อบ้านช่อง เช่น แฟลตดินแดงครับ แต่นี่จำเป็นต้องรื้อเพราะมันเก่ามากราว 50 ปีแล้ว บางคนไม่กล้าอยู่ เพราะพอรถใหญ่วิ่งแรงๆ อยู่ชั้น 4-5 สั่นสะเทือนไปหมด นี่ถ้าวันดีคืนร้ายพังลงมา มีคนตาย ใครจะรับผิดชอบ วันเรามาดูทางออกของแฟลตดินแดงกันครับ

ที่มาแฟลตดินแดง

            ตอนสร้างแฟลตดินแดงเมื่อปี 2506 ผมก็วิ่งเล่นอยู่แถวนั้นเพราะคนเป็นตลาดศรีดินแดง ตอนแรกแฟลตนี้สร้างให้ชาวสลัมอยู่ ผมจำได้ว่าเมื่อปี 2530 สมัยที่ผมทำงานของธนาคารเพื่อการพัฒนาแห่งเอเซียและไปประจำการอยู่การเคหะแห่งชาติ การเคหะแห่งชาติก็มีโครงการ “ฟื้นนครดินแดง” ที่วางแผนจะรื้อแฟลตเหล่านี้มาสร้างใหม่ให้ทันสมัยและใช้ที่ดินให้คุ้มค่ากว่านี้ แต่ก็หยุดไป

            แต่ถึงวันนี้ ในทางกายภาพสถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย ก็ระบุว่าควรรื้อถอน แม้อาคารเหล่านี้อาจไม่พังลงในทันทีแต่ก็คงในไม่ช้า หากพังลงมา จะเสียหายต่อวิชาชีพวิศวกรรมในประเทศไทย และเสียชื่อเสียงของประเทศเป็นอย่างมากที่ปล่อยให้คนอยู่ในอาคาร จนอาคารพังทลาย ในอีกแง่หนึ่ง แฟลตดินแดงหมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ (Economic Age) แล้ว ควรรื้อเพื่อสร้างใหม่ได้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงสุดเพื่อพัฒนาชุมชน พัฒนาชาติ

ชาวแฟลตไม่ได้จน

            ผมเคยออกค่าใช้จ่ายสำรวจแฟลตดินแดงในระหว่างวันที่ 26-27 พฤษภาคม 2555 (http://goo.gl/L89dNg) และพบว่า

            1. ครัวเรือนผู้เช่าแฟลตในแฟลตดินแดงที่ 1-20 นี้ อยู่อาศัยมาโดยเฉลี่ย 20 ปี แต่ครึ่งหนึ่งอยู่ไม่ถึง 17 ปี แสดงว่ามีการเปลี่ยนมือหรือโยกย้ายเข้าออกกันพอสมควรทั้งนี้คงเป็นผลจากการให้ผู้อื่นมาอยู่ เช่าหรือเซ้ง      

            2. ชาวแฟลตเช่าโดยตรงกับการเคหะแห่งชาติเป็นเงินโดยเฉลี่ยเดือนละ 632 บาทเท่านั้น ที่เช่าต่อมาเช่าสูงสุดไม่เกิน 4,500 บาทต่อเดือน แต่ส่วนมากอยู่ระหว่าง 2,500-3,500 บาทต่อห้องต่อเดือน

            3. ห้องเช่าประมาณ 52% ตอบว่ามีเครื่องปรับอากาศ การที่ครัวเรือนถึงราวครึ่งหนึ่งมีเครื่องปรับอากาศ แสดงว่าไม่ใช่ครัวเรือนยากจนแต่อย่างใด

            4. ครัวเรือน 41% มีรถยนต์ใช้โดยมากครัวเรือนหนึ่งมีเพียง 1 คันเท่านั้น โดยครัวเรือนหนึ่งมีรถโดยเฉลี่ย 1.14 คัน

            5. ราว 31% ของชาวแฟลต มีบ้านในพื้นที่อื่นในกรุงเทพฯ (ยังไม่รวมบ้านต่างจังหวัด)

เห็นใจสังคมบ้าง

            อีกเหตุผลหนึ่งในการรื้อถอนแฟลตดินแดงเพื่อการพัฒนาใหม่ก็คือความไม่คุ้มค่าทางการเงิน ที่ดินบริเวณนี้น่าจะใช้เพื่อประโยชน์ของประเทศชาติโดยรวมมากกว่านี้ ในแง่การเงิน มีประเด็นที่พึงพิจารณาเป็นดังนี้

            1. หากการเคหะแห่งชาติเก็บเงินค่าเช่าจากแฟลตดินแดงเฉลี่ยห้องละ 400 บาทต่อเดือนตลอด 30 ปีที่ผ่านมา แล้วนำเงินนี้ไปฝากธนาคารโดยไม่ใช้สอยเลยไว้ ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ค่าเช่าที่เก็บได้นี้จะรวมเป็นเงินห้องละ 318,906 บาท ซึ่งยังต่ำกว่าค่าเรียกร้องของผู้เช่าแฟลตที่ต้องการเงินนับล้านเสียอีก

            2. ที่ผ่านมาค่าเช่าที่เก็บได้ยังไม่พอค่าดูแลชุมชน หากแต่ละเดือนการเคหะแห่งชาติต้องแบกภาระขาดทุนจากการดูแลชุมชนเป็นเงินเฉลี่ยประมาณ 300 บาทต่อเดือน มาเป็นเวลา 30 ปีติดต่อกัน ณ อัตราดอกเบี้ย 5% แล้ว ก็เท่ากับการเคหะแห่งชาติได้ขาดทุนไปแล้วห้องละ 239,180 บาท และหากยังอนุญาตให้อยู่ต่อไปอีก 20 ปี โดยการเคหะแห่งชาติเก็บค่าเช่าไม่พอค่าดูแลอีกเฉลี่ยห้องละ 500 บาท ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ก็แสดงว่าการเคหะแห่งชาติต้องแบกภาระเป็นเงินปัจจุบันสุทธิ 74,773 บาทต่อห้อง

            3. แฟลตบางห้อง ผู้เช่ายังนำไปปล่อยเช่าต่อโดยมิชอบ เป็นเงินถึง 3,000 บาทต่อเดือน โดยที่ผู้เช่าเดิม เช่าจากการเคหะแห่งชาติเพียง 632 บาทต่อเดือนโดยเฉลี่ย ในระยะเวลาที่ผ่านมา หากค่าเช่าเฉลี่ยเท่ากับ 2,500 บาท ตลอดช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ก็เท่ากับแต่ละเดือน ผู้ให้เช่าต่อ สามารถทำกำไรได้ประมาณ 1,868 บาท หรือปีละถึง 22,416 บาท ในทำนองเดียวกัน ถ้าผู้ให้เช่า นำเงินที่เก็บได้ทุกปีนี้ไปฝากธนาคารเป็นเวลา 20 ปี ณ อัตราดอกเบี้ยปีละ 5% เงินจำนวนดังกล่าวก็จะงอกเงยเป็นเงินถึง 741,206 บาทไปแล้ว

            หากพิจารณาจากตัวเลขข้างต้นนี้ ครัวเรือนในแฟลตดินแดงควรตระหนักถึงประโยชน์ที่ตนได้รับตลอดช่วงที่ผ่านมา แสดงความขอบคุณการเคหะแห่งชาติที่ให้พักอาศัยโดยไม่คิดมูลค่ามาเป็นเวลานาน และให้ความร่วมมือกับการเคหะแห่งชาติเพื่อได้นำที่ดินนี้ไปพัฒนาที่เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายมากยิ่งขึ้น การจะให้ทางราชการแบกรับภาระดูแลเฉพาะกลุ่มผู้เช่าแฟลตกลุ่มนี้เป็นการเฉพาะ ย่อมเป็นการสร้างความเหลื่อมล้ำต่อประชาชนในภาคส่วนอื่น

ข้อเสนอใหม่ของการเคหะแห่งชาติ

            การเคหะแห่งชาติมีข้อเสนอใหม่ที่จะสร้างแฟลตบริเวณสำนักงานเคหะชุมชนดินแดง แล้วค่อยโยกย้ายชาวแฟลต ขึ้นตึกใหม่แล้วค่อยรื้อถอนอาคารแฟลตเดิม ซึ่งจะไม่ทำให้ชาวบ้านเดือดร้อนใด ๆ ทั้งสิ้น เพราะไม่ต้องโยกย้ายไปไกล ไม่กระทบต่อวิถีชีวิตของชาวแฟลตแต่อย่างใดทั้งสิ้น นอกจากนี้ทางราชการยังควร

            1. ชี้ให้เห็นอันตรายจากการอยู่อาศัยในแฟลตที่อาจพังลงมาได้นี้ โดยผู้เช่าพึงทำประกันชีวิตให้กับตนเอง และหากพังลงมาจะไม่ใช่ความรับผิดชอบของการเคหะแห่งชาติเว้นแต่การให้ความช่วยเหลือด้านมนุษยธรรมได้

            2. จ่ายค่าทดแทนแก่กลุ่มผู้เช่าแฟลตที่ประสงค์จะย้ายไปอยู่ที่อื่นแทนที่จะอยู่แฟลต

            3. แจงให้ทราบว่าค่าเช่าในอาคารใหม่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน จะสูงขึ้น ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้เช่าพึงยอมรับ เพราะการเช่าช่วงในแฟลตดินแดงหรือแฟลตเอกชนใกล้เคียง ก็เป็นเงินเดือนละ 3,000 บาทหรือมากกว่านี้

            4. จัดหาที่อยู่ใหม่สำหรับผู้เช่าที่ยากจนเกินกว่าจะเช่าแฟลตใหม่ได้ โดยเฉพาะพลเมืองอาวุโสที่ไม่มีงานทำและยากจน อาจต้องจัดให้อยู่ในสถานดูแลผู้สูงอายุ หรืออื่นใด เพื่อให้มีชีวิตที่เป็นสุข แทนที่จะอยู่อาศัยในแฟลตใหม่

ขั้นตอนการย้ายแฟลต

            สำหรับขั้นตอนในการโยกย้ายนั้น การเคหะแห่งชาติควรดำเนินการดังนี้:

            1. การเคหะแห่งชาติยังควรตรวจสอบห้องพักในแฟลตที่ถูกปล่อยเช่าให้บุคคลอื่น (14% ตามผลการสำรวจ) และเจรจากับผู้เช่าให้ย้ายออกไปเช่าที่อื่นเพื่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน และเจรจากับผู้ให้เช่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เองให้คืนห้องพักให้กับการเคหะแห่งชาติ และเมื่อได้ห้องพักคืนแล้ว ก็ปิดไว้เพื่อป้องกันการบุกรุก

            2. สำหรับผู้เช่าแฟลตที่ยินดีที่จะรับเงินชดเชยและย้ายออกไปเลย ก็ให้จ่ายค่าชดเชยไปตามสมควร และให้การเคหะแห่งชาติปิดห้องเช่าเหล่านั้นเพื่อป้องกันการบุกรุกซ้ำซ้อน

            3. ให้ความรู้แก่ผู้เช่า ให้รู้จักสิทธิและหน้าที่ของตนเอง ส่งเสริมให้มีจริยธรรม ไม่เอาเปรียบสังคม และหากขาดแคลนไม่อาจช่วยเหลือตัวเองได้ตามอัตภาพ ก็อาจได้รับการสงเคราะห์ตามควรจากรัฐบาล และให้ความรู้แก่ประชาชนทั่วไป ให้ช่วยกันปกป้องสมบัติของแผ่นดินเอง อย่าปล่อยให้ถือเอาสมบัติของส่วนรวมไป

เอาที่ดินมาพัฒนาเชิงพาณิชย์

            การเคหะแห่งชาติไม่พึงกลัวข้อครหาเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ในเชิงพาณิชย์ เพราะต้องนำเงินมาพัฒนาที่อยู่อาศัยให้กับชาวแฟลตที่อยู่กันมานานเหล่านี้ด้วยส่วนหนึ่ง การพัฒนาที่สมควรได้แก่

            1. การพัฒนาแฟลตสำหรับผู้มีรายได้น้อยอื่น โดยให้เช่าในราคา 3,000 บาทต่อเดือน และให้เช่าได้เท่านั้น ห้ามการเช่าช่วง หรือการให้บุคคลอื่นมาอยู่อาศัยโดยมีการตรวจตราอย่างเสมอหน้า เคร่งครัด

            2. การสร้างแฟลตเช่าสำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง โดยอาจให้เช่าในราคา 8,000 - 20,000 บาท เพื่อนำเงินที่ได้มาใช้ทดแทนการอุดหนุนกลุ่มชาวแฟลตดินแดง

            3. การสร้างอาคารสำนักงาน หรือศูนย์การค้าเพื่อการใช้สอยของชุมชนในพื้นที่ เพราะในบริเวณดังกล่าวยังไม่มีศูนย์การค้าที่ดีบริการแก่ประชาชน

            ทางราชการไม่พึงกลัวว่าเป็นการเอื้อนายทุน การกระทำเช่นนี้เป็นการหาเงินมาเพื่อเอื้อต่อคนจนต่างหาก โดยไม่ต้องเงินภาษีอากรของประชาชนทั้งประเทศมา "ประเคน" ให้กับกลุ่มหนึ่งกลุ่มใดโดยเฉพาะ

          โดยสรุปแล้ว กรณีนี้ย้ายแฟลตดินแดงนี้ ไม่ใช่การรังแก “คนจน” หากแฟลตเหล่านี้เป็นของเอกชน คงไม่มีใครชดเชยให้ ที่ดินแฟลตดินแดงนี้ถือเป็นทรัพยากรของชาติ ควรเอามาใช้ประโยชน์แก่ส่วนรวมให้ดีที่สุด และเพื่อนำรายได้มาพัฒนาประเทศ รัฐบาลควรเข้มแข็งในการจัดการพัฒนาพื้นที่แฟลตดินแดงขึ้นใหม่ให้เป็นตัวอย่าง หากปล่อยให้อาคารถล่มลงจนมีผู้บาดเจ็บล้มตาย ก็จะเสียชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของชาติ