เห็นถกเถียงกันพอสมควรว่า ถ้าจะไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เราควรไปลงทุนนครใดในอาเซียนดีที่สุด วันนี้ผมขออนุญาตไขให้ฟัง แต่เรื่องแบบนี้อาจเรียกว่า "สองคนยลตามช่อง" และก็อาจขึ้นอยู่กับสายสัมพันธ์และความถนัด รวมทั้งจังหวะและโอกาสของแต่ละคนด้วยครับ

            การขยายตัวไปต่างประเทศนั้นมีเหตุผลสำคัญอยู่ 3 ประการคือ ประการแรกเป็นการกระจายความเสี่ยง เราจะมัวแต่ทำมาหากินย่ำอยู่กับที่เดิม ๆ ไม่ได้ ต้องขยายออกไปเรื่อย ๆ ประการที่สองก็คือเป็นการสร้างและแสวงหาโอกาสใหม่ ๆ ให้กับธุรกิจของเรา และประการที่ 3 ก็คือเป็นการสร้างตรายี่ห้อสินค้าของเรา ที่ไปปักธงอย่างมั่นคงในต่างประเทศเพื่อสร้างเครือข่ายที่มั่นคง

            สมมติว่าเราเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินแห่งหนึ่งไม่ว่าจะเป็นบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ หรือบริษัทเอกชนในตลาดมหานาคหรือตลาดหลักสี่ก็ตาม  หากเราจะไปขยายกิจการไปต่างประเทศ ประเทศใดน่าสนใจมากที่สุด ผมเคยพา บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ไปกรุงจาการ์ตา ขณะเดียวกันท่านทองมา วิจิตรพงศ์พันธ์ เจ้าของพฤกษาเองก็ไปอินเดีย เวียดนาม และมัลดีฟ ส่วนคุณอนันต์ อัศวโภคิน เจ้าของแลนด์แอนด์เฮาส์ ก็เคยไปฟิลิปปินส์และอินโดนีเซียมาแล้ว แล้วพวกเราจะไปที่ไหนกันดี

            จากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในจาการ์ตา พนมเปญ มะนิลา เวียงจันทร์ ย่างกุ้ง ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ รวมทั้งไปดูงาน ไปทำงานให้กับกระทรวงการคลังทั้งในกัมพูชา เวียดนาม อินโดนีเซีย และทำงานของสหประชาชาติและธนาคารโลกในภูมิภาคนี้ ผมยังมั่นใจว่าอันดับหนึ่งของการลงทุนก็คือกรุงจาการ์ตา และอันดับสองคือกรุงมะนิลา ไม่ใช่อินโดจีนที่อยู่ใกล้ ๆ ประเทศไทย!?! ทั้งนี้พิจารณาเฉพาะในแง่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็แล้วแต่ความถนัดของแต่ละคนอีกต่างหาก

            กรุงจาการ์ตา บางท่านอาจไม่คุ้นเคย ไม่เคยไป ซึ่งไม่แปลก นักท่องเที่ยวที่ไปอินโดนีเซียส่วนใหญ่ไปเกาะบาหลี ไม่ได้ไปนครหลวงของเขา  ต่างจากประเทศไทยที่กรุงเทพมหานครเป็นศูนย์กลาง ใคร ๆ ก็มาเที่ยวมากกว่าแหล่งท่องเที่ยวอื่นของประเทศไทย ถ้าเราบินไปกรุงจาการ์ตา ก็ยังต้องใช้เวลาประมาณ 3 ชั่วโมง ไกลกว่าสิงคโปร์เสียอีก การบินไปนครต่าง ๆ ในคาบสมุทรอินโดจีน ยังใกล้กว่าการบินไปหาดใหญ่เสียอีก ดังนั้นเราจึงมักคุ้นเคยกับประเทศบ้านใกล้เรือนเคียงมากกว่า

            อย่างไรก็ตามอินโดนีเซียเป็นยักษ์ที่เพิ่งตื่นจากหลับใหลมาพักใหญ่ หลังจากระบอบเผด็จการทรราชซูฮาร์โตและการหลั่งเลือดขัดแย้งกันภายใน  บัดนี้อินโดนีเซียมีแต่ความสงบ ระเบิดใหญ่ ๆ เขย่ากรุงที่เคยเกิดขึ้นทุก 3-6 เดือนก็ไม่มีมานานแล้ว เขาเจรจาปรองดองกันจริง ๆ ไม่ใช่ปรองดองบนพื้นฐานของการเหยียบย่ำฝ่ายตรงกันข้าม ทุกวันนี้เงินทุนต่างประเทศไหลเข้าอินโดนีเซียมหาศาลกว่าไทยนับเท่าตัว ใครๆ ก็ไปลงทุนที่นั่นเพราะค่าแรงถูกกว่า ค่าครองชีพก็ถูกกว่า ประชากรก็มีความเป็นมิตร ไม่แพ้คนไทย รายได้ประชาชาติต่อหัวยังต่ำกว่าไทยถึงราวครึ่งหนึ่ง

            ตลาดอสังหาริมทรัพย์เลยเติบโตอย่างขนานใหญ่ โครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดเกิดขึ้นเป็นดอกเห็ด ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า อินโดนีเซียคุยข่มไทยว่าบ้านเมืองของเขามีการเมืองที่เข้มแข็ง มีการเลือกตั้งที่เป็นธรรม แม้ประชาชนของเขาจะจนกว่าและมีการศึกษาน้อยกว่า และไม่มีความวุ่นวายทางการเมือง รวมทั้งไม่มีรัฐประหาร ไปลงทุนบ้านเขา สามารถตัดความเสี่ยงทางการเมืองลงได้

            อินโดนีเซียน่าจะเป็นบ้านหลังที่สองของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินไทย แบบบ้านก็ยังเชยกว่าไทย เทคโนโลยีการก่อสร้างก็ยังด้อยกว่าไทย  ราคาบ้านก็ยังถูกกว่าไทย  บริการบริหารชุมชนก็ยังไม่ได้ทันสมัยเท่าไทย แต่ตลาดใหญ่โตมาก ผมเคยเรียนท่านทองมาไปว่า เมื่อ บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ไปอยู่ที่อินโดนีเซีย  เป็นไปได้ว่าในอีก 10 ปีข้างหน้า พฤกษาแห่งอินโดนีเซีย อาจมีขนาดใหญ่กว่าพฤกษาไทยก็ได้ เพราะขนาดเศรษฐกิจ ขนาดประชากรของเขาใหญ่กว่าไทยถึง 3.5 เท่า มีเมืองที่มีประชากรเมืองเกิน 1 ล้านคนอยู่ 14 เมือง กระจายไปทั่ว

            กรุงมะนิลา ก็คล้ายกับกรุงจาการ์ตา ที่ปัจจุบันนี้สงบกว่าเราเสียอีก  อันที่จริงอาจกล่าวได้ว่ามะนิลาพัฒนาไปไกลกว่าไทยในยุค 30 ปีก่อน จะสังเกตได้ว่าเขาเริ่มสร้างรถไฟฟ้าตั้งแต่ปี 2524 ในสมัยที่เราเพิ่งเริ่มสร้างทางด่วนสายแรก (ดินแดง) เขามีเขตศูนย์ธุรกิจใจกลางเมืองมาตั้งแต่ปี 2505 ในยุคที่เราเพิ่งจะมีแผนพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติฉบับที่ 1 (ปี 2503) แต่เพราะประเทศถูกครอบงำโดยเผด็จการทรราชมาร์กอสและและสมุน ประเทศก็เริ่มถดถอยและล้าหลังลงตามลำดับ

            ทั้งประเทศอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ ต่างมีระบบกฎหมายที่ดินคล้าย ๆ ของไทยซึ่งถือตามแบบฉบับประเทศตะวันตก ไม่ใช่ในลักษณะประเทศสังคมนิยมที่อยู่ที่คาบสมุทรอินโดจีนของเรา ดังนั้นการทำความเข้าใจและสร้างความคุ้นเคยด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ยาก และไม่มีปัญหาความซ้ำซ้อนด้านกรรมสิทธิ์ เช่นที่มักพบและปวดหัวเป็นอย่างยิ่งในประเทศอินเดีย และบังคลาเทศ

            อันที่จริงใน 2 ประเทศนี้ นอกจากในกรุงมะนิลาและกรุงจาการ์ตาแล้ว ยังมีนครที่พึงพิจารณาอีกมาก เช่น ในอินโดนีเซีย ยังมีเกาะบาหลี ซึ่งมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับน้อง ๆ ของเกาะภูเก็ต นอกจากนี้ยังมีเกาะบริวาร เช่น เกาะลอมบอกซึ่งผมเคยไปประเมินค่ามาแล้วในยามที่นักลงทุนจากตะวันออกกลางตั้งใจจะมาลงทุนร่วม มีนครมาคาสซาบนเกาะสุลาเวสี บนเกาะสุมาตรา เกาะใหญ่อันดับสามของโลก ก็มีนครเมดานที่มีชื่อเสียงและมีขนาดใหญ่มาก บนเกาะชวาที่ประชากร 70% ของอินโดนีเซียอาศัยอยู่ ก็ยังมีนครอีกหลายแห่ง เช่น สุราบายา เป็นต้น

            ส่วนในฟิลิปปินส์ ก็ยังมีนครดาเวา บนเกาะมินดาเนา เกาะใหญ่ที่สุดทางใต้ของประเทศ ซึ่งผมเคยไปบรรยายที่นั่น แต่เดิมบนเกาะนี้ มีการรบพุ่งกับ "โจรใต้" แห่งประเทศฟิลิปปินส์กันอย่างดุเดือด แต่ปัจจุบันก็สงบสุขขึ้นเป็นอย่างมาก บรรดานครใหญ่ ๆ ที่มีประชากรเกินล้านในฟิลิปปินส์ มีรวมกันถึงเกือบ 10 แห่ง การแยกอยู่อาศัยบนเกาะถึง 7,000 เกาะในฟิลิปปินส์ หรือ 17,000 เกาะในอินโดนีเซีย ไม่เป็นปัญหาอีกต่อไป เพราะปัจจุบันเดินทางด้วยเครื่องบินเป็นสำคัญ

            นครในคาบสมุทรอินโดจีน สำหรับประเทศในอินโดจีนนั้น แม้ผมไปสำรวจทั่วแทบทุกนครใหญ่ ๆ แต่ผมเห็นว่าการลงทุนอาจยากและมีความเสี่ยงอยู่พอสมควร อย่างไรก็ตามโดยที่ยังเป็นนครที่กำลังพัฒนาใหม่ๆ แรงดึงดูดอาจจะมากเป็นพิเศษ เช่น ในกรุงเวียงจันทน์ ผมไปสำรวจราคาที่ดินเมื่อเดือนเมษายน 2558 นี้เอง เชื่อว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมากว่า 10% ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านในกรุงพนมเปญ ก็น่าจะเพิ่มขึ้นเกิน 10% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาเช่นกัน ยิ่งราคาที่ดินในกรุงย่างกุ้ง ยิ่งขึ้นกันอย่าง "บ้าเลือด" ไปใหญ่  ส่วนราคาห้องชุด ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์หลักในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ก็เริ่มฟื้นตัว หลังการตกต่ำเมื่อ 3 ปีก่อนนั่นเอง

            สิงคโปร์ ก็มีความน่าสนใจตรงที่มีความมั่นคงสูง แล้วทำไมผมไม่แนะนำให้ซื้อ เหตุผลสำคัญก็คือนครรัฐ (เกาะ) แห่งนี้ เก็บภาษีชาวต่างประเทศที่ไปซื้อห้องชุดที่นั่นด้วย  โดยเก็บสูงถึง 15% ของมูลค่า เพราะเขาเลิกง้อต่างชาติไปซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้ว เขาไม่ได้ "เห็นฝรั่งเป็นพ่อ" ไม่เน้นตัดแผ่นดินขายแล้ว ดังนั้น เราไปซื้อทรัพย์ที่นั่นอาจเสียเปรียบคนท้องถิ่น อย่างไรก็ตามเศรษฐีอินโดนีเซีย ก็ไปลงทุนซื้อกันมากเช่นกัน

            มาเลเซีย น่าซื้อไหม ก็น่าสนใจเหมือนกัน แต่คนมาเลย์สนใจมาซื้อทรัพย์ในไทยมากกว่าไทยไปซื้อที่นั่นอย่างแน่นอน เพราะมาเลเซียเป็นประเทศของชาวมุสลิม กฎระเบียบก็ค่อนข้างเคร่งครัด มีการแบ่งแยก เช่น ถ้าเป็นมาเลย์เชื้อสายจีน หรือเชื้อสายอินเดีย ต้องซื้อบ้านในราคาปกติ แต่ถ้าเป็นคนมาเลย์มุสลิม ซึ่งเป็นชนส่วนใหญ่ ก็จะได้รับส่วนลดในการซื้อบ้าน ขณะนี้มาเลเซียกำลังย่ำแย่เพราะราคาน้ำมันดิ่งเหวในปีนี้ (เช่นเดียวกับรัสเซียที่กำลังเผชิญความยากลำบากอยู่)

            นอกจากประเทศในอาเซียนแล้ว ผมขอเสนอว่า ประเทศนอกอาเซียนที่ไม่ได้ไปไกลถึงสหรัฐอเมริกาและยุโรปก็คือญี่ปุ่น ซึ่งมีเสน่ห์ของความเป็นระเบียบเรียบร้อย รวมทั้งอาฟริกา โดยเฉพาะอาฟริกาใต้ นามิเบีย แซมเบีย ซึ่งมีความมั่นคง สงบสุขกว่าประเทศอาฟริกาอื่น ๆ เพียงแต่เราอาจไม่ค่อยได้ยินชื่อและรู้สึกห่างไกลจากประเทศไทย แต่นี่อาจเป็นขั้นต่อไปในการลงทุน ส่วนจีน เกาหลี ไต้หวัน เราคงไปสู้แรงเสียดทานไม่ไหวกระมัง

            สุดท้ายนะครับในการลงทุนใด ๆ ต้องศึกษาตลาดให้ดีก่อน เริ่มจากเล็กสู่ใหญ่ ไม่ใช่ไปใหญ่ไปกร่างเลย เผื่อพลาดลงไป "ขนหน้าแข้งไม่ร่วง"  และพึงมีพันธมิตรธุรกิจที่น่าเชื่อถือ ซึ่งผมขอแนะนำให้หาตามสมาคมอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ที่มีในแต่ละประเทศ ค่อย ๆ ลองศึกษาใจกันดูนะครับ

ศูนย์ธุรกิจมากาตี ยิ่งใหญ่กว่าสีลมของไทยยิ่งนัก


ศูนย์ธุรกิจใจกลางกรุงจาการ์ตา ยิ่งใหญ่ไม่แพ้กรุงเทพมหานคร แต่น้ำท่วมบ่อย