AREA แถลงฉบับนี้เป็นการนำเสนอจดหมายเปิดผนึกของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ถึงนายกรัฐมนตรีเกี่ยวกับที่ดินมักกะสัน และเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์และการประเมินค่าทรัพย์สิน  AREA แถลงฉบับนี้จึงนำมาเผยแพร่ ดังนี้: 

            กลุ่ม "อย่าปล้นที่รถไฟมักกะสันของคนทั้งชาติ" {1}

                                                                                                              10 ถ.นนทรี ยานนาวา กทม.10120

14    พฤษภาคม    2558

เรื่อง     อย่าให้ใครปล้นที่ดินรถไฟมักกะสัน 490 ไร่ไปทำสวน

เรียน     นายกรัฐมนตรี และหัวหน้า คสช.

            รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม

            สมาชิก สนช. และ สปช.

                     เนื่องด้วย เมื่อเร็วๆ นี้ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ได้แถลงแนวทางการพัฒนาที่ดินข้างต้นโดยเน้นทำสวน {2} และรัฐบาลก็เตรียมจะใช้งบประมาณถึง 80,000 ล้านบาทสำหรับที่ดินนี้ {3} กลุ่มฯ ขอคัดค้าน เพราะเป็นการนำเงินภาษีอากรของประชาชนทั้งประเทศมาเอื้อประโยชน์เฉพาะกลุ่ม:

                     1. เป็นการเบียดบังคนส่วนใหญ่ของประเทศมาเพื่อคนกรุงเฉพาะที่อยู่โดยรอบ

                     2. เป็นการสร้างความแตกแยกให้กับคนในชาติ กลายเป็นการเอาใจคนกรุงบางส่วน และ

                     3. ยังเอื้อประโยชน์ให้นายทุนที่ดินรอบสวนที่ได้เพิ่มมูลค่าจากการมีสวน เอาเปรียบคนอื่น เพราะประเทศไทยยังไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เก็บตามมูลค่าการถือครอง

                     เงินนี้สามารถนำไปใช้ไปเชิงสร้างสรรค์เพื่อประโยชน์ทางเศรษฐกิจและสังคมเช่นสร้าง:

                     1. สะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาได้ราว 15 แห่ง {4}

                     2. รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินได้ทั้งเส้น {5}

                     3. ทางด่วนอุดรรัถยา-อยุธยา ระยะทาง 42 กิโลเมตรได้เกือบ 3 เท่า {6}

                     4. ทางหลวงพิเศษบางปะอิน-สระบุรี ระยะทาง 196 กิโลเมตรได้ {7}

                     5. ถนนไร้ฝุ่นในชนบทได้เกือบ 10,000 กิโลเมตร {8} หรือ

                     6. หากนำเงินนี้ไปซื้อที่ดินนอกเมืองไร่ละ 2 ล้านบาท ก็จะสามารถสร้างสวนได้ 40,000 ไร่ ใหญ่กว่าพื้นที่มักกะสัน 82 เท่า หรือมีขนาดใหญ่พอ ๆ กับเขตดินแดง บางรัก ปทุมวัน ป้อมปราบศัตรูพ่าย พญาไท พระนคร ราชเทวี สัมพันธวงศ์ และสาทร รวมกันเสียอีก

ในปารีส และมหานครอื่น เน้นการก่อสร้างสวนเล็กๆ (สีเขียว) ที่ประชาชนได้ใช้ประโยชน์จริง

                     แนวคิดการสร้างสวนสาธารณะขนาดใหญ่ที่มักกะสัน ไม่เหมาะสมเพราะ

                     1. จะมีผู้ใช้น้อย แม้แต่สวนลุมพินี ขนาด 360 ไร่ ยังมีผู้ใช้ในวันปกติเพียง 8,500 คนเท่านั้น {9} สวนอื่นยิ่งแทบไม่มีคน รัฐบาลควรสร้างสวนขนาดเล็กกระจายให้ทั่วถึงเช่นมหานครทั่วโลกมากกว่า

                     2. ต้นทุนในการดูแลสวนสาธารณะของกรุงเทพมหานครสูงถึงปีละ 1,264 ล้านบาท {10} และในกรณีมักกะสัน ยังต้องเสียเงินค่าปรับปรุง-ก่อสร้างให้เป็นสวนสาธารณะอีกนับพันล้านบาท

                     3. ล้าสมัยแล้ว ในยุคนี้มีแนวทางใหม่ในการทำสวนในอาคาร บนดาดฟ้า ระเบียง อาคารเขียวที่รักษ์สิ่งแวดล้อม ประหยัดพลังงาน ฯลฯ ไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่ส่วนใหญ่ทำสวนอีกต่อไป และราชการแทบไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการดูแล การทำสวนแบบเดิมผลาญพลังงานในการทำความสะอาดและบำบัดน้ำเสีย

                     รัฐบาลอย่าได้เชื่อพวกสนับสนุนการปล้นที่รถไฟไปทำสวน ที่อ้าง:

                     1. ความหนาแน่นของประชากร  ซึ่งไม่จริง มหานคร เช่น นิวยอร์ก สิงคโปร์ มีความหนาแน่นสูงถึง 6,000–10,000 คนต่อตารางกิโลเมตร  ในขณะที่กรุงเทพมหานครมีความหนาแน่นเพียง 3,500 คน

                     2. การลงทุนเชิงพาณิชย์เป็นการเอื้อนายทุน ซึ่งไม่จริงเพราะเป็นแนวทางหาทุนที่ไม่ต้องใช้ภาษีประชาชน เป็นความร่วมมือระหว่างภาครัฐ-ภาคเอกชนในการพัฒนาชาติอย่างเป็นคุณร่วมกันต่างหาก

                     3. การทุจริต ซึ่งไม่จริง เพราะรัฐบาลสามารถทำให้โปร่งใสได้ ด้วยทุนนี้ การรถไฟฯ จะสามารถนำไปพัฒนาบริการและคุณภาพรถให้ดีขึ้น เพื่อประชาชนผู้ใช้บริการทั่วประเทศอย่างถ้วนหน้า

                     4. การทำพิพิธภัณฑ์ ซึ่งไม่จริงเพราะอาคารโกดัง/โรงซ่อมรถไฟย่อมไม่มีรูปแบบสถาปัตยกรรมที่งดงาม แต่อาจนำไปสร้างใหม่บริเวณอื่นได้ เช่น หัวลำโพง ซึ่งมีอาคารที่พึงอนุรักษ์ไว้ และพิพิธภัณฑ์ในสมัยใหม่ควรให้สามารถอยู่ได้ด้วยตนเองแบบยั่งยืน ไม่เป็นภาระทางการเงินในระยะยาวอีกด้วย

                     5. สวนเซ็นทรัลพาร์กกลางนครนิวยอร์ก ความจริง สวนนี้สร้าง 158 ปีก่อนขณะเป็นที่เลี้ยงสัตว์ตั้งอยู่นอกเมือง และใช้เป็นแหล่งผลิตน้ำประปาถึง 131 ปี ก่อนหยุดในปี 2536 นี่เอง

แนวคิดอาคารเขียว ต่อไปจะมีสวน มีผักผลไม้บนอาคารโดยภาคเอกชน รัฐบาลไม่ต้องออกเงินก่อสร้างและดูแล

                     รัฐบาลพึงศึกษาประสบการณ์การพัฒนาที่ดินประเภทนี้ในต่างประเทศ {11} เช่น

                     1. ท่าเรือลอนดอน (London Docklands) ซึ่งเป็นที่ดินกลางเมืองริมสองฝั่งแม่น้ำเทมส์ ขนาด 1,338 ไร่ ก็ใช้พัฒนาเชิงพาณิชย์อย่างเข้มข้น ส่วนศูนย์กลางการเงินบริเวณถนน Leadenhall และใกล้เคียงซึ่งตั้งอยู่ใกล้อาคารอนุรักษ์มากมาย ก็นำไปพัฒนาใหม่เป็นอาคารสูงสมัยใหม่ รูปร่างสวยแปลกตาทั้งสิ้น

                     2. ที่ตั้งเวิลด์เอ็กซ์โป นครเซี่ยงไฮ้ ขนาด 3,300 ไร่  มีโรงงาน-โกดังเก่าแก่ ก็ไม่ได้เป็นพิพิธภัณฑ์ แบบ “คนตายขายคนเป็น” แต่พัฒนาเป็นศูนย์ธุรกิจขนาดใหญ่ทันสมัย

                     3. สนามบินไคตัก ฮ่องกง หลังหยุดใช้ในปี 2541 ก็มีการกำจัดมลพิษขนานใหญ่ และนำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ ศูนย์การค้า รวมทั้งห้องชุดหรูเลิศขายให้กับผู้มีรายได้สูง (เพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศ)

                     4. ศูนย์รถไฟฟ้า KL Sentral กลางกรุงกัวลาลัมเปอร์ ขนาด 200 ไร่  ก็มุ่งเน้นพัฒนาเพื่อการพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรมชั้นหนึ่ง แทบไม่มีพื้นที่ไหนใช้เพื่อการเป็นสวนเลย

                     5. ค่ายทหารกลางกรุงมะนิลาหลายแห่ง ก็ให้ย้ายออกและพัฒนาเป็นศูนย์การค้าไปแล้ว {12}

ศูนย์รถไฟฟ้า KL Sentral ขนาด 200 ไร่ กลางกรุงกัวลาลัมเปอร์ พัฒนาจนไม่เว้นพื้นที่สีเขียวรวมเลย

                     ถ้าเอาที่ดินมักกะสันไปทำสวนสาธารณะ ก็จะเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจและสังคมต่อประชาชนและประเทศชาติโดยรวม คล้ายเอารถถังไปไถนา  ที่ดินแปลงนี้มีมูลค่า 82,320 ล้านบาท โดยคำนวณจากที่ดินติดถนนใหญ่ในบริเวณนี้ มีราคาไร่ละ 400 ล้านบาท ถ้าที่ดินแปลงนี้ที่มีขนาด 490 ไร่ หักแบ่งเป็นถนนและสาธารณูปโภคอื่นสัก 40% ก็จะเหลือที่ดิน 294 ไร่ที่จะขายได้  แต่โดยที่ไม่ได้ติดถนนใหญ่ ราคาอาจลดหย่อนกว่าปกติ 30%  แต่หากในแง่ของการลงทุน ราคาอาจสูงถึง 117,600 ล้านบาท

                     สิ่งที่รัฐบาลพึงดำเนินการต่อที่ดินนี้โดยไม่ใช้เงินภาษีอากรของประชาชนก็คือ การให้เอกชนประมูลที่ดินแปลงนี้เพื่อนำไปใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์  โดยนำที่ดิน 60% มาสร้างเป็นศูนย์ธุรกิจใจกลางเมือง (ที่เหลือ 40% เป็นสวนและสาธารณูปโภค) ในการนี้สามารถนำมาสร้างอาคารใหญ่ขนาดธนาคารกรุงเทพ ที่สีลม ขนาด 8 ไร่ ได้ถึง 37 อาคาร  เอาวิสาหกิจใหญ่มาอยู่รวมกันเพื่อประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน

                     การเกิดศูนย์ธุรกิจใจกลางเมืองเช่นนี้ทำให้เมืองไม่ขยายตัวออกไปอย่างไร้ขอบเขต ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ทางด่วน ถนน ระบบขนส่งมวลชน ฯลฯ ก็ไม่ต้องตามออกไปอย่างไร้ทิศผิดทาง  พื้นที่สีเขียว-เกษตกรรมก็จะไม่ถูกบุกรุกทำลายอีกต่อไป นี่คือหลักการวางผังเมืองสมัยใหม่ที่เน้นการใช้ที่ดินอย่างหนาแน่น (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) และเป็นการรักษาสิ่งแวดล้อมแบบยั่งยืนกว่าการทำสวน

                     ยิ่งกว่านั้น หากพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย โดยกำหนดให้มีสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อขนาดที่ดินแค่ 6 เท่า จะมีพื้นที่ก่อสร้างถึง 4,704,000 ตารางเมตร และหากมีพื้นที่ใช้สอย 70% ใช้เป็นห้องชุดมาตรฐานของการเคหะแห่งชาติที่ 32 ตารางเมตร จะสร้างห้องชุดได้ถึง 102,900 หน่วย จะกลายเป็นเมืองขนาดย่อมสำหรับประชาชนเกือบครึ่งล้านคน ได้อยู่อาศัยโดยไม่ต้องออกไปอยู่นอกเมือง ไม่สิ้นเปลืองทรัพยากร

                     โดยสรุป ในภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากนี้ รัฐบาลควรใช้เงินอย่างมีคุณค่าและให้ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจและสังคมที่ยั่งยืน พึงนำที่ดินมักกะสันนี้ไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ให้ภาคเอกชนมากราย มาร่วมกันสร้างศูนย์ธุรกิจ ศูนย์ที่อยู่อาศัยใจกลางเมือง นำเงินมาพัฒนาการรถไฟฯ เพื่อคนทั้งประเทศโดยไม่ใช้งบประมาณแผ่นดิน การพัฒนาที่นำเสนอนี้จะให้ผลตอบแทนที่ดีทั้งทางเศรษฐกิจและสังคม เมืองก็จะไม่ขยายตัวอย่างไม่สิ้นสุด ไม่ทำลายสิ่งแวดล้อมและพื้นที่เกษตรกรรมนอกเมือง และยังเหลือที่ดินอีก 40% ไปทำสวนและสาธารณูปโภคอื่น ทั้งนี้รัฐบาลสามารถดำเนินการอย่างโปร่งใส ปลอดจากการทุจริตได้

                     จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา และขอขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้

ด้วยความเคารพ
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ผู้ประสานงานกลุ่ม "อย่าปล้นที่รถไฟมักกะสันของคนทั้งชาติ"
Line: dr.sopon Email: thaiappraisal@gmail.com โทร.02.295.3905

ดูบน Youtube ได้ที่: https://www.youtube.com/watch?v=9cpGu3we6GI

อ้างอิง
{1} www.facebook.com/groups/667232726754913
{2} http://goo.gl/K1EsGl
{3} http://goo.gl/1901gU
{4} ที่ผ่านมา 11 สะพาน 50,530 ล้านบาท http://goo.gl/kMAjnX
{5} http://goo.gl/dlA6Bb
{6} www.tnamcot.com/124391
{7} http://goo.gl/qQiI6x
{8} http://goo.gl/D1pLsA
{9} http://office.bangkok.go.th/pipd/07Stat(Th)/Stat_57_6M/TH_RESOURCE_2556.pdf
{10} http://goo.gl/RRGnL1
{11} โปรดอ่าน กรุงเทพธุรกิจ 15 พฤษภาคม 2558 หน้าต่างประเทศ
{12} http://journals.upd.edu.ph/index.php/19May2014_surp/article/viewFile/4192/3798