ตอนนี้มีข่าวให้คนซื้อบ้านและวงการอสังหาริมทรัพย์อกสั่นขวัญแขวนกันว่าจะเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอีกแล้ว ผมในฐานะที่เป็นประธานศูนย์ข้อศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) จึงต้องขอออกมา "ฟันธง" ว่า ยังครับ ยังไม่เกิดฟองสบู่ สถานการณ์ในขณะนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังชะลอตัว ไม่ควรที่ใครจะออกมาให้ข่าวให้เกิดความเสียหายต่อวงการโดยไม่มีข้อมูลที่แท้จริง

            ผมขอสรุปข้อมูลล่าสุดจากการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด 4 เดือนแรกของปี 2558 เพื่อให้เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะจริง ๆ โดยไม่มีเคลือบแฝงเพราะผมทำศูนย์ข้อมูลฯ ที่ดำเนินการอย่างเป็นอิสระ ไม่ตกอยู่ใต้อาณัติของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ

            ข้อมูลการเปิดตัวใหม่ นับเป็นข้อมูลที่สำคัญที่สุด เพราะเป็นเครื่องชี้ภาวะตลาดได้เป็นอย่างดี ลำพังการจดทะเบียนบ้านใหม่เมื่อสร้างเสร็จ ไม่สะท้อนภาวะตลาด เพราะหลายโครงการมีการซื้อขายแล้ว แต่ยังไม่มีการโอน การโอนกระทำหลังการตัดสินใจจองซื้อมาหลายเดือนหรือนานนับปีแล้ว และมีความลักลั่นกันด้วย หากภาวะตลาดดีหรือไม่ดี ก็จะชี้ได้จากการเปิดตัวโครงการ โดยหากเปิดตัวมาก ก็สะท้อนภาวะตลาดที่ดี หากไม่มีการเปิดตัว ก็สะท้อนว่าตลาดอยู่ในภาวะชะงักงัน เป็นต้น

            ที่นี้เรามาวิเคราะห์กันที่ละเปลาะ มาเริ่มที่ภาพรวมตลาดในรอบ 4 เดือนกันก่อน

            ในรอบ 4 เดือนแรกนั้น มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งหมด 30,501 หน่วย รวมมูลค่าถึง 130,938 ล้านบาท ตัวเลขนี้น่าตกใจที่ว่าทำไมมูลค่าสูงเช่นนี้ หากนำมูลค่า 4 เดือนแรกนี้คูณด้วย 3 (เท่ากับ 3 เท่าของ 4 เดือนแรก รวมเป็นทั้งปี) จะออกมาเป้นตัวเลขประมาณการปี 2558 ที่อาจสูงถึง 392,814 ล้านบาท ซึ่งจะสูงกว่ามูลค่าทั้งปีที่เปิดตัวในปีที่แล้วที่เปิดตัวเพียง 344,549 ล้านบาทเสียอีก แต่ขณะเดียวกัน ตัวเลขจำนวนหน่วยเปิดใหม่ข้างต้นหากคูณด้วย 3 (เท่ากับ 3 เท่าของ 4 เดือนแรก รวมเป็นทั้งปี) ก็จะมีหน่วยขายเปิดใหม่ในปี 2558 โดยรวมประมาณ 91,503 หนวย หรือน้อยกว่าปีที่แล้วที่เปิดตัว 114,229 หน่วย

            อย่างไรก็ตาม ความจริงมีความซับซ้อนกว่านั้น การที่ปี 2558 มีการเปิดตัวโครงใหม่รวมมูลค่าสูงมาก ก็เป็นเพราะบังเอิญว่าในรอบ 4 เดือนแรกนี้ มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุด และบ้านเดี่ยวที่มีราคาเกิน 20 ล้านบาท หลายโครงการ แม้โครงการราคาสูงเหล่านี้จะมีจำนวนเพียง 1,163 หน่วย โดยแยกเป็นบ้านเดี่ยว 99 หน่วย และห้องชุด 1,064 หน่วย ซึ่งมีสัดส่วนเพียง 3.8% ของอุปทานทั้งตลาด แต่มีมูลค่าสูงถึง 43,824 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนในด้านมูลค่ารวมถึง 33.4% หรือหนึ่งในสามของมูลค่าเปิดใหม่ทั้งตลาด

            นี่คือความผิดเพี้ยนของตลาดในระยะปัจจุบันนี้ ที่สินค้าราคาปกติขายแทบไม่ได้ จะเกิดฟองสบู่ได้อย่างไร ประชาชนทั่วไปที่มีรายได้น้อย รายได้ปานกลางค่อนข้างน้อย ตลอดจนครัวเรือนรายได้ปานกลาง ต่าง "แฟบ" ไม่มีเงินจะซื้อบ้านกัน เพราะรายได้ฝืดเคืองตามภาวะเศรษฐกิจที่กำลังถดถอย โดยประมาณการตัวเลข GDP กลับถูกประเมินใหม่ในอัตราที่ลดลงอยู่ตลอดเวลา

          เปลาะต่อมา มาวิเคราะห์ที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 20 ล้านบาทกัน

            หากมาศึกษาให้ละเอียดจะพบว่า เมื่อตัดสินค้าที่อยู่อาศัยราคา 20 ล้านออกไปจากตลาด ก็จะมีหน่วยขายรวมกัน 29,338 หน่วยใน 4 เดือนแรกของปี 2558 รวมมูลค่า 87,114 ล้านบาทเท่านั้น หากนำตัวเลขข้างต้นไปคูณด้วย 3 (เท่ากับ 3 เท่าของ 4 เดือนแรก รวมเป็นทั้งปี) ก็จะพบประมาณการว่าในปี 2558 จะมีหน่วยขายเปิดใหม่ 88,014 หน่วย รวมมูลค่า 261,342 ล้านบาท ซึ่งตัวเลขนี้น้อยกว่าตัวเลขทั้งปีของปี 2557 ที่เปิดใหม่ถึง 113,645 หน่วย รวมมูลค่า 332,010 ล้านบาท (เฉพาะที่อยู่อาศัยทุกประเภทที่มีราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท)

            ดังนั้นหากประมาณการตามข้างต้นนี้ จะพบว่า ที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในปี 2558 จะลดลงกว่าปี 2557 ในแง่จำนวนหน่วยถึง 22.6% หรือเปิดใหม่เพียง 77.4% ของปี 2557 ในแง่ของมูลค่าการพัฒนา จะพบว่า ในปี 2558 จะมีมูลค่าลดลงกว่าปี 2557 ถึง 21.3% หรือ เปิดใหม่ในปี 2558 เพียง 78.7% ของทั้งตลาดในปี 2557 (เฉพาะที่อยู่อาศัยทุกประเภทที่มีราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท)

          เปลาะที่ 3 มาเจาะลึกเฉพาะห้องชุดราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท ว่าล้นตลาดหรือไม่

            ยิ่งเมื่อพิจารณาถึงกลุ่มโครงการอาคารชุดที่มีธนาคารบางแห่งอ้างว่าจะล้นตลาดนั้น ยิ่งไม่เป็นความจริง ในปี 2557 มีโครงการอาคารชุดทั้งหมด (ไม่รวมที่เกิน 20 ล้านบาท) เปิดใหม่ 64,961 หน่วย รวมมูลค่า 163,850 ล้านบาท แต่ในปี 2558 นี้ คาดว่าทั้งปีจะมีโครงการอาคารชุด (ไม่รวมที่เกิน 20 ล้านบาท)เปิดใหม่เพียง 53,268 หน่วย รวมมูลค่า 136,200 ล้านบาท หรือลดลง 18.1% ในแง่จำนวนหน่วย หรือ 16.9% ในแง่ของมูลค่าโครงการ

            ด้วยเหตุนี้ ในปี 2558 จึงจะไม่เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ทั้งในแง่ตลาดรวม และตลาดห้องชุดพักอาศัยแต่อย่างใด การไม่มีข้อมูลที่ชัดเจน และการนำเสนอข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงมีเกิดขึ้นบ่อย ๆ ผู้ใช้ข้อมูลทั้งนักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน ประชาชนทั่วไป จึงต้องพิจารณาให้ถ้วนถี่ อย่าเพิ่งตื่นตระหนกจนเกินไปว่าจะเกิดฟองสบู่ อันเป็นการสร้างความบอบช้ำยิ่งขึ้นให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์

          ตบท้ายวันนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังล้อไปตามภาวะเศรษฐกิจ เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามเศรษฐกิจ  ถ้าเศรษฐกิจดี อสังหาริมทรัพย์ก็จะดี  แต่ถ้าเศรษฐกิจแย่ อสังหาริมทรัพย์ก็จะแย่ตามไปด้วย  ต้องเข้าใจสถานการณ์ให้ดี จึงจะ "รู้หลบเป็นปีก รู้หลีกเป็นหาง"  ลงทุนอย่างมีความมั่นใจนะครับ