เมื่อค่ำวันพฤหัสบดีที่ 28 พฤษภาคม 2558 รายการ "เถียงให้รู้เรื่อง" ช่อง TPBS ได้เชิญ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ไป "เถียง" และได้รับความเมตตาจาก รศ.แล ดิลกวิทยรัตน์ คณะเศรษฐศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มาให้ข้อคิด (http://goo.gl/DQArNh) แต่สิ่งที่ อ.แล นำเสนอนั้นอาจคลาดเคลื่อนโดยเฉพาะประเด็นมูลค่า ดร.โสภณ จึงขออนุญาตให้มุมมองในอีกด้านเพื่อสังคมอุดมปัญญา

          1. สิ่งที่จะทำนั้น (ศูนย์การค้า) สังคมขาดแคลนหรือไม่ ย่านธุรกิจในวันนี้น้อยเกินไปหรือเปล่า

          ดร.โสภณ: อ.แล จะบอกว่าศูนย์การค้ามีมากเกินไปแล้ว (สร้างสวนดีกว่า?) นี่เป็นโวหารโดยใช้คำถามที่ชาญฉลาด แต่ไม่มีเหตุผลหรือหลักฐานสนับสนุน  มาก/น้อยขึ้นอยู่กับอุปสงค์/อุปทาน โดยที่มักกะสันจะเป็นศูนย์คมนาคม มีผู้ใช้นับล้านๆ ต่อปีแต่ยังไม่มีศูนย์การค้าเลย ก็แสดงว่าขาดแคลน  ยิ่งไทยจะเปิด AEC ศูนย์การค้าก็ยังควรสร้างเพิ่ม ในญี่ปุ่นกำลังเร่งสร้างศูนย์การค้ากันใหญ่เพื่อรองรับนักท่องเที่ยว ค่าเช่าศูนย์การค้าก็ขึ้นต่อเนื่อง อัตราว่างก็น้อยมาก แสดงว่ามีอุปสงค์สูงมาก พึงสร้างเพิ่ม

          2. ประชาชนจะมีโอกาสเข้าถึงศูนย์การค้าที่เป็นของเอกชนหรือไม่

          ดร.โสภณ: ใครๆ ก็เข้าสวนสาธารณะได้ก็จริง แต่ก็มีเวลาเปิดปิดเช่นเดียวกับห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวซึ่งประชาชนก็สามารถเข้าได้ฟรีเช่นกัน แถมแอร์เย็น  ฝนตกก็ไม่เปียก  มีคนเข้าห้างฯ วันละ 110,000 คน (http://goo.gl/IpK6a4) แต่มีคนไปใช้สวนลุมพินีเพียง 8,500 คน และมักเป็นคนกลุ่มเดิมๆ  ในห้างฯ ยังจัดกิจกรรมรักษ์สิ่งแวดล้อม ฯลฯ ได้อีก ราชการรไม่ต้องเสียค่าดูแลสวนสาธารณะปีละ 1,300 ล้าน การรถไฟฯ ยังได้เงินจากค่าสัมปทานอีก 20,000 กว่าล้านสำหรับระยะเวลา 20 ปี การมีห้างฯ ยังสร้างงานให้กับผู้คนมากมายทั้งแม่ค้า แท็กซี่ สามล้อ และต่อประชาชนคนเล็กคนน้อยที่พวกกระฎุมพี ไม่อาจมองเห็นข้อนี้

          3. คนจนเป็นคนข้างมากของสังคม

          ดร.โสภณ: คำพูดนี้ดรามามาก  ประเทศเราพัฒนาไปมากแล้ว มีประชากรที่มีรายได้ต่ำกว่าเส้นความยากจนเพียง 13%  เมียนมาร์ยังระบุว่ามีคนจนเพียง 33%  ลาวมี 22% (https://goo.gl/sJFi)  ที่ว่าคนไทยส่วนมากยากจนคงเป็นมโนทัศน์เดิมเมื่อ 60 ปีก่อนที่บางท่านยังไม่ลืม

          4. ค่าไม่ได้มีค่าเป็นตัวเงินเสมอไป ถ้าสิ่งใดมีค่าแล้ววัดเป็นตัวเงิน วัดที่อยู่ริมถนน โรงเรียน คงต้องถูกขายหมด ที่เราไม่ขายเพราะเราไม่ได้ตีค่าด้วยเงิน ด้วยค่าเสียโอกาส จำเป็นต้องเอาค่าด้านอื่นมาจับ

          ดร.โสภณ: เราต้องแยกแยะระหว่างอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์กับที่ไม่ใช่ (Non Commercial Properties) เช่น วังหลวง ดอยสุเทพ หอนาฬิกาบิ๊กเบน ทาวเวอร์บริดจ์ ฯลฯ อ.แลไม่ควรคิดสับสนถึงขนาดเอาของพวกนี้มาปนเปกับมักกะสัน ซึ่งเป็นทรัพย์ที่พร้อมจะนำมาใช้เพื่อพัฒนาบริการการรถไฟฯ และอำนวยความสะดวกต่อการคมนาคมในกรุงเทพมหานคร

          5. สวนสาธารณะเป็นปอด สร้างออกซิเจน คิดเป็นเงินไม่ได้ แต่มีค่าในด้านสุขภาพระยะยาว

          ดร.โสภณ: แม้ อ.แล จบรัฐศาสตร์แต่ก็สอนอยู่คณะเศรษฐศาสตร์มานาน คงได้ค้นคว้าบ้างว่ามีวิธีประเมินค่าสวนสาธารณะ มีงานวิจัยมากมาย (ดูใน google ได้) เช่น มูลค่าส่วนหนึ่งของสวนลุมพินีที่ผมเคยประเมิน คำนวณจากจำนวนผู้ใช้ หากไม่มีสวนลุมพินี ก็ต้องไปใช้บริการในตลาดเปิด เป็นเงินวันละเท่าไหร่ ปีละเท่าไหร่ การมีสุขภาพแข็งแรง ประหยัดงบประมาณการรักษาพยาบาลไปได้เท่าไหร่ เรื่อง Carbon Footprint  เราก็สามารถคำนวณเป็นเงินได้  หากเอาเงิน 80,000 ล้านบาทไปสร้างสวนสาธารณะรอบนอก ยังได้สวนขนาดเท่ามักกะสันอีกเกือบร้อยแห่ง  เข้าถึงประชาชนและผลิตออกซิเจนได้มากกว่าเสียอีก

          6. ถ้าตีราคาอย่างนี้ จุฬาฯ ไม่มีสิทธิอยู่ใจกลางเมือง ถ้าทำเป็นที่จอดรถจะมีราคาสูงมาก

          ดร.โสภณ: ข้อนี้ อ.แล คงสับสน ไม่มีใครคิดย้ายจุฬาฯ ผมประเมินค่าที่ดินแถวสยามฯ ของจุฬาฯ ทุกปี  เชื่อว่า ณ สิ้นปี 2558 คงสูงถึงเกือบ 2 ล้านบาทต่อตารางวา (http://goo.gl/UlAi8P) ราคาสูงเช่นนี้เอาไปใช้เป็นที่จอดรถตามมโนทัศน์ของ อ.แล ได้ที่ไหน ต้องทำเป็นสยามพารากอนหรือโรงแรมจึงจะคุ้มกว่า

          7. รถไฟลากความเจริญเข้ามาตั้งแต่สมัยรัชกาลที่ 5 จนถึงปัจจุบัน อนุสรณ์อยู่ตรงนั้น ถ้าเราลบอนุสรณ์ออกไป ค่าจะหายไปเลย

          ดร.โสภณ: คำพูดนี้ดูดี แต่ดรามามาก รถไฟลากความเจริญไปทุกที่ทั่วประเทศ ส่วนที่มักกะสันเป็นแค่โรงซ่อม  ถ้าคิดแบบ อ.แล ก็เตรียมสร้างอนุสรณ์สถานให้ รฟม. ที่รัชดาภิเษกได้เลย เราควรทำพิพิธภัณฑ์รถไฟโดยนำโรงซ่อม/สถานีเก่าๆ ที่เลิกใช้แล้ว ไปรวมกันไว้ที่หัวลำโพง  และให้เป็นพิพิธภัณฑ์ที่ Sustainable คืออยู่ได้ด้วยตนเอง ไม่เป็นภาระที่ไม่รู้จบ ที่โตรอนโต โตเกียว ฯลฯ อาคารเช่นหัวลำโพงกลับมีอาคารสมัยใหม่สร้างคร่อม  เขาไม่ให้ "คนตายขายคนเป็น" ไม่อนุรักษ์แบบไร้เหตุผล

          8. กรณีธรรมศาสตร์ ในแง่การเงิน ไม่ควรอยู่ที่ท่าพระจันทร์ แต่ที่ไม่ย้ายเพราะเป็นเรื่องจิตวิญญาณ

          ดร.โสภณ: ผมก็จบธรรมศาสตร์และไม่อยากให้ย้าย แต่ผมไม่ใช้ความรู้สึกมาตัดสิน ที่ท่าพระจันทร์ แม้มีขนาดเล็กๆ ก็มีค่าสูงเพราะสามารถจัดสอนทุกระดับโดยไม่ต้องย้ายไปรังสิต (ยกเว้นคณะใหม่ๆ) ในกรุงลอนดอน ปารีส โตเกียว ฯลฯ กระทรวงทบวงกรมต่างๆ ล้วนอยู่ใจกลางเมือง แต่ที่ไทยเรา มีแฟชั่นย้ายศูนย์ราชการไปนอกเมือง คนที่ได้ประโยชน์จากการย้ายคือผู้บริหารของหน่วยงานมากกว่า นักศึกษาลำบากมาก

          9. เราต้องคุยกันด้วยเกณฑ์ที่วัดค่าหลายๆ เกณฑ์ ไม่ใช่เกณฑ์การเงินอย่างเดียว

          ดร.โสภณ: นี่เป็นการตีขลุมให้สับสน การตีค่าที่วัดเป็นตัวเงินไม่ใช่เป็นเรื่องผิดบาป ทุกคนคงเคยได้ยินคำว่า "หาค่ามิได้" (Invaluable) หรือสูงค่าจนสุดประมาณ ผมเคยไปประเมินวัง ซึ่งความจริงควรจะ "หาค่ามิได้" แต่ด้วยความจำเป็นทางการเงิน ก็ขายกันตามราคาตลาด (Market Price)  อย่าอ้างการ "หาค่ามิได้" ที่เป็นเรื่องอารมณ์ส่วนตัว เช่น เราจะอ้างว่า "'เจ้าคุณปู่' สั่งให้เกิดที่นี่ ตายที่นี่" ไม่ยอมให้ถูกเวนคืน คงไม่ได้  หรือแม้ลูกของเราผู้เป็นดั่งแก้วตาดวงใจหาค่ามิได้ แต่จะมีราคาทันทีเมื่อถูกจับไปเรียกค่าไถ่ เป็นต้น

          พวกเราเป็นอาจารย์ เราควรอธิบายเรื่องยากให้เป็นเรื่องง่าย ให้ประชาชนเข้าใจได้ ไม่ใช่ทำเรื่องยากให้สับสนเข้าไป โดยมีความต้องการส่วนตัวที่อยากได้สวนไว้อยู่เบื้องหลัง

การอนุรักษ์อาคารประวัติศาสตร์ในกรุงโตเกียว

การอนุรักษ์อาคารประวัติศาสตร์ในนครโตรอนโต