มีผู้มาร้องเรียนผ่านผมเกี่ยวกับข้อขัดข้องหมองใจในความอยุติธรรมของการผังเมืองไทย ที่ทำร้ายประชาชนในพื้นที่ ๆ เกี่ยวข้อง และถือเป็นการทำร้ายประเทศชาติไปด้วย ในขณะที่ประชาชนเจ็บปวด ข้าราชการที่เกี่ยวข้องก็กลับก้าวหน้าในชีวิตราชการอย่างไม่เห็นหัวประชาชน ก็ว่าได้

            วันนี้ผมจึงขออนุญาตนำความอยุติธรรมเหล่านี้มานำเรียน เผื่อจะไปถึงหูของผู้บริหารประเทศ กระทุ้งให้เกิดการแก้ไข เผื่อจะเป็นบุญของประชาชนผู้ได้รับความอยุติธรรมบ้าง

บางกระเจ้า แผ่นดินต้องคำสาป

            นักผังเมืองไทยตั้งแต่รุ่นพ่อยันรุ่นลูกคิด "เพ้อฝัน" ให้พื้นที่บริเวณบางกระเจ้า จังหวัดสมุทรปราการ เป็น "ปอดของคนกรุงเทพฯ" นั้น เป็นแนวคิดที่ผิดมาแต่ต้น แต่ไม่กล้าแก้ไข ทำไมที่ดินของคนบางกระเจ้า ต้องมา "บูชายัญ" เป็นประโยชน์ต่อคนอื่น โดยตนเองไม่ได้รับประโยชน์ นี่คือความไม่เป็นธรรมที่ชาวบ้านบางกระเจ้ามาร้องกับผมหลายรอบแล้ว และก็ไม่มีนักผังเมืองไหนคิดจะแก้ไข ผิดแล้วผิดเลย แต่ละรุ่นเกษียณไปพร้อมเกียรติยศ แต่สร้างตราบาปให้กับแผ่นดินและประชาชน

            ถ้าคิดในแง่เม็ดเงิน ในฝั่งยานนาวากรุงเทพมหานคร สามารถปลูกสร้างอาคารชุดพักอาศัยได้ ราคาที่ดินตกเป็นเงินไร่ละ 80 ล้านบาท (ตารางวาละ 200,000 บาท) หากให้ฝั่งบางกระเจ้าสามารถสร้างห้องชุดได้ ราคาที่ดินคงขึ้นไปถึง 48 ล้านบาท (ตารางวาละ 120,000 บาท) หรือราว 60% ของฝั่งกรุงเทพมหานคร เพราะเดินทางเข้าถึงได้ยากกว่า ถนนแคบกว่า เป็นต้น แต่โดยที่ไม่สามารถก่อสร้างอาคารเช่นนั้นได้ สามารถสร้างได้แต่อาคารขนาดเล็ก ๆ ราคาที่ดินอาจตกเป็นเงินเพียง เป็นเงินเพียงไร่ละ 28 ล้านบาท (ตารางวาละ 70,000 บาท) ดังนั้น หากจะให้พื้นที่นี้เป็น "ปอดของคนกรุงเทพฯ" ก็ควรให้กรุงเทพมหานครซื้อสิทธิหรือจ่ายค่าทดแทนไปให้กับชาวบ้านบางกระเจ้าไร่ละ 20 ล้านบาท (48-28 ล้านบาท) เพื่อคงพื้นที่นี้ให้เป็นพื้นที่สีเขียวถาวร

            แต่ที่นี่ประเทศไทยไม่มีการจ่ายค่าทดแทนใด ๆ ถือเป็นการวางอำนาจบาตรใหญ่ในการวางผังเมือง การที่ไม่มีการจ่ายค่าทดแทน และทำให้ชาวบ้านเสียเปรียบในการใช้ที่ดิน และมีการดิ้นรนหาทางออกด้วยกรผ่อนกฎให้สร้างได้แต่บ้านเดี่ยวเช่นที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน ก็ทำให้ "ปอดของคนกรุงเทพฯ" ไม่เหลือสภาพอีกต่อไปในอนาคต เป็นการแก้ไขปัญหาแบบไม่สิ้นสุด กลายเป็นวงจรที่หาทางออกที่ชัดเจนไม่ได้ กฎหมายที่ไม่เป็นธรรมจึงมีไว้ฝืน ทุจริตเพื่อให้ข้าราชการ "เอาหูไปนา เอาตาไปไร่" จึงเกิดขึ้นเพราะความไม่ยุติธรรมเช่นนี้

            ในต่างประเทศเขาไม่คิดแบบน่ารักน่าชังแต่แฝงพิษร้ายแบบประเทศไทย ที่นครเซี่ยงไฮ้ เขาพัฒนาเขตผู่ตง ซึ่งอยู่คนละฝั่งแม่น้ำกับเมืองเซี่ยงไฮ้มีสภาพคล้ายบางกระเจ้า ให้เป็นศูนย์ธุรกิจใหม่  ที่นครโฮจิมินห์ซิตี้ เขาก็พัฒนาเขตถูเทียม ซึ่งก็คล้ายบางกระเจ้า ให้เป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษเช่นที่เซี่ยงไฮ้  เขาไม่ "ดรามา" กลัวคนกรุงจะหายใจไม่ออก เพราะทั้งกรุงเทพมหานคร เซี่ยงไฮ้ และโฮจิมินห์ซิตี้ ต่างตั้งอยู่ใกล้ทะเล และความหนาแน่นของประชากรของเขาสูงกว่าเราด้วยซ้ำไป

ลาดกระบัง พื้นที่ถูกขังลืม

            ในพื้นที่ลาดกระบัง ก็มีเจ้าของที่ดินหลายรายมาร้องกับผม เพราะนักผังเมืองไทยรุ่นปู่ กำหนดให้ที่นี่เป็นพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม หรือ Green Belt สำหรับป้องกันการขยายตัวของเมืองจนเกินขอบเขตที่ควร โดยตามผังเมืองกำหนดห้ามจัดสรรที่ดินทุกประเภท เว้นแต่การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่มีพื้นที่ดินแปลงย่อยไม่น้อยกว่าแปลงละ 2.5 ไร่ เป็นต้น

            แต่ในพื้นที่ทดลองศึกษา มีแปลงพื้นที่ทำการเกษตรกรรมจริงๆ เพียง 28% เท่านั้น ส่วนที่เหลือเป็นแปลงเพื่อการคลังสินค้า 3% ที่ดินจัดสรร 19% หมู่บ้านจัดสรร 9% และอื่น ๆ 41% พื้นที่นี้ได้เปลี่ยนการใช้สอยจากผังที่วางไว้อย่างสิ้นเชิง เฉพาะในพื้นที่ 21.12 ตารางกิโลเมตรที่สำรวจ พบว่ามีอะพาร์ตเมนต์ให้เช่าพักอาศัย ถึง 37 แห่ง รวมจำนวนห้องถึง 2,218 ห้อง ยังมีตึกแถว 6 โครงการ รวม 207 คูหา ซึ่งไม่น่าจะได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างได้ในพื้นที่นี้ มีหมู่บ้านจัดสรร 10 โครงการ รวม 720 หน่วย ทั้งนี้ยังไม่รวมแปลงที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยที่ปล่อยร้างไว้อีกนับพันๆ แปลง ซึ่งเกิดขึ้นเพราะผังเมืองห้ามสร้างบ้านขาย เลยขายแต่ที่ดินให้แต่ละคนไปปลูกบ้านกันเอง

            ยิ่งกว่านั้น จากการสำรวจยังพบว่ามีกิจการบริษัทขนาดใหญ่ที่เป็นแปลงที่ดินขนาดใหญ่พอสมควรอีก 16 แห่ง รวมพนักงาน 2,020 คน ยังมีโรงเรียน 4 แห่ง รวมบุคลากรถึง 4,535 คน แยกเป็นนักเรียน 4,290 คนและครู 245 คน รวมทั้งศูนย์ขนถ่ายสินค้า (Depot) อีก 18 แห่ง รวมพนักงานถึง 1,750 คน การที่มีศูนย์ขนถ่ายสินค้าจำนวนมากเพราะอยู่ใกล้เขตที่กำหนดให้ทำกิจการเช่นนี้ แต่โดยที่พื้นที่ดังกล่าวมีจำกัด จึงขยายตัวออกมาโดยรอบ แสดงถึงความจำเป็นที่ต้องมีพื้นที่เพื่อการขนถ่ายสินค้าเพิ่มขึ้น

            การปล่อยให้พื้นที่ผิดเพี้ยนไป กฎหมายก็ไม่เป็นกฎหมาย กฎหมายไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ต่างเอาหูไปนาตาไปไร่ คนที่รู้สึกว่าตนเองไม่ได้รับความเป็นธรรมก็ดิ้นรนให้มีสิทธิการใช้ที่ดินเหมือนบริเวณอื่น แต่จะทำได้ก็อาจต้องมีเจ้าหน้าที่ร่วมมือในการขออนุญาต ก็เลยต้องมีการทุจริตเกิดขึ้น ถ้าเราจะอนุรักษ์ให้เป็นชนบทจริง กรุงเทพมหานครควรกำหนดไปเลยว่า ถ้าใครไม่อยากทำนาให้ขายคืนให้กรุงเทพมหานครในราคาตลาด ไม่ใช่ไปขายกันเอง แล้วกรุงเทพมหานครค่อยให้คนอื่นเช่าไปทำนา หรือเปลี่ยนเป็นสวนสาธารณะชานเมืองในภายหลังก็ยังได้ แต่นี่เราเอาแต่วางผังเมืองแบบเจ้าขุนมูลนาย จากบนสู่ล่าง ประชาชนไม่ได้มีส่วนร่วมด้วยอย่างแท้จริง

รอบสวนหลวง ร.9 ก็ถูกแช่แข็งซะงั้น

            บริเวณรอบสวนหลวง ร.9 มีกำหนดไว้ว่ากำหนดไว้ 3 บริเวณ โดยบริเวณที่ 1 ห้ามก่อสร้างอาคารอื่นใด เว้นแต่ อาคารที่พักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยว อาคารหรือ สถานที่ทำการของทางราชการ อาคารพาณิชย์ซึ่งมิใช่ห้องแถว ตึกแถว หรืออาคารขนาดใหญ่ สนามกีฬา ซึ่งจุคนดูได้ไม่เกิน 750 คน และมิใช่อาคารขนาดใหญ่ ป้ายทางราชการ ป้ายเลือกตั้ง และป้ายชื่อสถานประกอบกิจการ ที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร

            บริเวณที่ 2 ห้ามก่อสร้างอาคารอื่นใด เว้นแต่ อาคารที่พักอาศัย อาคาร หรือสถานที่ทำการของทางราชการ อาคารพาณิชย์ สถานที่เก็บสินค้าที่มีพื้นที่อาคารรวมกันไม่เกิน 100 ตรม. ทั้งนี้ต้องมีความสูงไม่เกิน 23 เมตร ส่วนบริเวณที่ 3 ห้ามก่อสร้างห้องแถว ตึกแถว อาคารพาณิชย์ อาคารขนาดใหญ่ โรงมหรสพ โรงแรม ศูนย์การค้า สถานที่เก็บสินค้า โรงงานอุตสาหกรรม โดยในภายหลังได้มีการผ่อนผันเพิ่มเติมบ้างแต่ก็ยังมีข้อจำกัดมาก

            เพราะข้อห้ามเหล่านี้ จึงทำให้มีผู้ไปใช้สวนหลวง ร.9 เพียงวันละ 800 คน นับว่าไม่คุ้มค่าเป็นอย่างยิ่ง ในความเป็นจริงรอบ ๆ สวนหลวง ร.9 ควรอนุญาตให้สร้างสูง ๆ แบบเดียวกับรอบ ๆ Central Park ของนครนิวยอร์ก ทำให้ประชาชนทั่วไปได้มีโอกาสไปใช้สวนแห่งนี้ ได้มีโอกาสไปทำกิจกรรมเทิดพระเกียรติ ฯลฯ หากแก้กฎหมายใหม่ให้สามารถสร้างตึกสูง ๆ โดยรอบได้ เราก็อาจเก็บภาษีจากประโยชน์ส่วนเกินได้เพียงพอที่จะสร้างรถไฟฟ้ามวลเบา หรือ Monorail จากสถานีอุดมสุข ไปถึงรอบสวนและทะลุออกถนนอ่อน

พื้นที่ ย.3 ห้ามก่อสร้าง แต่ไปสร้างในปริมณฑลไม่ว่า?

            ผมเคยทำหนังสือท้วงติงไปยังราชการด้านผังเมืองว่าร่างผังเมืองนี้ทำให้เมืองขยายออกไปในแนวราบ รุกทำลายสิ่งแวดล้อมและพื้นที่เกษตรกรรมสิ้นเปลืองงบประมาณขยายสาธารณูปโภคไม่สิ้นสุด ยังทำให้ประชาชนเสียเวลาและค่าใช้จ่ายมาก ซึ่งเป็นการผลักภาระและปัญหาไปสู่จังหวัดอื่น เช่น ในพื้นที่ ย.3 (ที่อยู่อาศัย ระดับที่ 3) ซึ่งเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหลายร้อยตารางกิโลเมตรและมีอพาร์ตเมนต์ให้บริการผู้มีรายได้น้อยมากมาย กรุงเทพมหานครกลับห้ามสร้างอพาร์ตเมนต์ ขนาดเกิน 1,000 ตารางเมตร หากถนนผ่านหน้าที่ดินที่มีความกว้างไม่ถึง 30 เมตร ทั้งที่รู้ว่าในความเป็นจริงไม่มีซอยใดที่จะมีความกว้างเช่นนี้

            ในความเป็นจริงพื้นที่ ย.3 ในผังเมือง ซึ่งเป็นพื้นที่กำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ถึงราวสองในสามของที่อยู่อาศัยทั้งหมดไม่ใช่เขตต่อเมือง มักเป็นเขตชานเมืองต่อกับจังหวัดปริมณฑล ซึ่งจังหวัดโดยรอบไม่ได้ห้ามก่อสร้าง แต่ผังเมือง กทม.ห้าม การพัฒนาต่าง ๆ จึงล้ำเข้าไปในจังหวัดปริมณฑล เท่ากับเป็นการแก้ไขปัญหาความแออัดของเมืองแบบปัดความรับผิดชอบออกไป

            ในความเป็นจริงในพื้นที่เหล่านี้มีอะพาร์ตเมนต์ให้เช่าในราคาปานกลางค่อนข้างถูกขนาดเล็กที่มีขนาดเกิน 1,000 ตารางเมตรกระจายอยู่ทั่วไปอยู่แล้ว ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเบาบางตามที่ กทม.อ้าง การกำหนดให้ก่อสร้างได้ต่อเมื่อมีถนนกว้าง 30 เมตร ซึ่งในความเป็นจริงไม่มี และ กทม. ก็รู้อยู่แล้ว ถ้า กทม. จะห้ามสร้างเสียเลย ก็อาจทำให้ภาพพจน์ กทม. เสียหาย ถือเป็นการกำหนดผังเมืองที่ไม่โปร่งใส ไม่ตรงไปตรงมา นอกจากนั้นการควบคุมการใช้ที่ดินตามผังเมือง ก็มีมาตรการด้าน FAR และ OSR อยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องกำหนดขนาดถนนแต่อย่างใด

            โดยสรุปแล้วการไม่อนุญาตให้สร้างในเขต กทม. จนทำให้การพัฒนาต้องออกไปสู่จังหวัดปริมณฑลจึงเป็นการรุกทำลายสิ่งแวดล้อมและพื้นที่เกษตรกรรมสิ้นเปลืองงบประมาณขยายสาธารณูปโภคไม่สิ้นสุด ยังทำให้ประชาชนเสียเวลาและค่าใช้จ่ายมาก เป็นภาระกับสังคม การวางผังเมืองแนวใหม่จึงเน้นที่การสร้างความหนาแน่นใจกลางเมือง แต่ไม่แออัด ไม่ใช่จำกัดความสูง ขนาดอาคาร ระยะร่น แต่ไม่สนใจการขยายตัวของเมืองอย่างไร้ทิศผิดทาง

บางกระเจ้า แผ่นดินต้องคำสาป?

การใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมในลาดกระบังเหลือเพียงส่วน 28% เท่านั้น

สวนหลวง ร.9 ควรเป็นแบบ Central Park นิวยอร์กที่ให้สร้างอาคารสูงโดยรอบ

การวางผังเมืองที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง กรณีที่ดิน ย.3