ผมไปญี่ปุ่นมาอีกแล้วครับ นี่นับเป็นครั้งที่ 4 ของปีนี้ ผมไปครั้งแรกตั้งแต่ราวปี 2530 โดยเริ่มต้นไปสอนหนังสือมหาวิทยาลัยที่มิตากะ ผมไม่ได้ไปขึ้นรถไฟฟรีนะครับ (ฮา) ผมซื้อตั๋วและตรวจตั๋วถูกต้องครับ (http://goo.gl/cP6VSf) วันนี้ก็จะมาพูดถึงเรื่องรถไฟ และเปิดโลกทัศน์อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นครับ

            ระหว่างวันที่ 17-21 พฤษภาคม 2558 ผมพาคณะนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยเกือบ 30 คนไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ ณ กรุงโตเกียวผ่านพันธมิตรธุรกิจของผมที่นั่น ได้สิ่งที่น่าสนใจหลายอย่าง แต่ที่แน่ ๆ ก็คือ ถ้าอยากจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ ราคาไม่แพงอย่างที่คิด อยู่ในสังคมที่มีความมั่นคง ควรซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะห้องชุดในญี่ปุ่นไว้ ทั้งนี้อย่าได้กลัวกัมมันตภาพรังสีนะครับ!

อาคารใจกลางเมืองที่สร้างทดแทนสถานีรถไฟเดิมในโอซากา

            ณ สถานีรถไฟนครโอซากา ที่ผมไปเยือนมาหลายต่อหลายครั้งนั้น ขณะนี้กำลังเอารางรถไฟบนดินออกครับ และจะสร้างเป็นศูนย์การค้า และอาคารสำนักงานทันสมัยในบริเวณที่ชื่อว่า Umeda ซึ่งอยู่ใจกลางเมือง ไม่เฉพาะที่โอซากา ที่นครนาโกยา หรือหลาย ๆ นคร รวมทั้งในกรุงโตเกียวเองที่สถานีรถไฟชินจูกุ ก็กำลังสร้างห้างสรรพสินค้าใหม่ขนาดมหึมา เขาไม่ได้คิดแบบไทย ๆ ที่บอกว่าจะเก็บสถานีรถไฟหรือแม้กระทั่งโกดังและโรงงานรถไฟให้เป็นพิพิธภัณฑ์ ทั้งที่ไม่ได้มีความสะสวยทางสถาปัตยกรรมตรงไหน

            อาจกล่าวได้ว่าคิดแบบไทย ๆ คือการคิดที่จะขัดขวางการพัฒนาสมัยใหม่นั่นเอง จะสร้างสวนสาธารณะที่มักกะสัน จะเอาโกดังมาทำพิพิธภัณฑ์ จะทำถนนคนเดิน ฯลฯ โดยจะเจาะจงเอาพื้นที่มักกะสันให้ได้ แต่ที่ญี่ปุ่นนั้น พื้นที่สถานีใจกลางเมือง เขาเอามาพัฒนาเชิงพาณิชย์อย่างยิ่งยวด เพราะเป็นที่ดินราคาแสนแพง จะเอามาทำสวนไม่ได้ ใครอยากพักผ่อนในสวนสาธารณะให้ไปใช้สวนชานเมือง ที่ราคาที่ดินถูกกว่า ใกล้บ้านกว่า เป็นต้น 

ผังโครงการของสถานีรถไฟที่จัดแบ่งเป็นการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ทั้งหมด

            ในญี่ปุ่นเขาก็มีพิพิธภัณฑ์รถไฟแต่อยู่ไซตามะ ห่างจากกรุงโตเกียวไปทางตะวันตกเฉียงเหนือประมาณ 37 กิโลเมตร ไม่ได้อยู่ใจกลางเมืองที่ราคาที่ดินแสนแพง พิพิธภัณฑ์ในยุคสมัยใหม่ของญี่ปุ่นและประเทศตะวันตกนั้น เขาเน้นที่การพึ่งตนเองได้ ไม่เป็นภาระแก่ลูกหลาน เอ๊ย แก่ประเทศชาติ (ไม่เปลืองงบประมาณแผ่นดิน) ในกรณีของไทย ก็สามารถสร้างพิพิธภัณฑ์รถไฟรวมไว้หัวลำโพงเลย โดยเอาอาคารโกดังบางส่วนไปประกอบใหม่ไว้ด้วยกัน
            อย่างไรก็ตาม เราจะให้ "คนตายขายคนเป็น" ไม่ได้  อาคารเช่นหัวลำโพง ก็อาจมีอาคารสมัยใหม่สร้างสูงคร่อมอยู่บนอาคารของหัวลำโพงเลยก็ได้  ที่ญี่ปุ่นก็มีให้เห็นชัด ๆ แถวสถานีรถไฟโตเกียว ฝั่งตรงข้ามพระราชวังของพระมหาจักรพรรดิ ก็มีอาคารที่อาจถือเป็นโบราณสถานที่เก็บไว้เป็นดั่งอนุสรณ์สถานอยู่จำนวนหนึ่ง อาคารเหล่านั้นถูกสร้างคร่อมโดยอาคารสมัยใหม่ ภายในอาคารเก่าหลายแห่ง ก็ได้รับการปรับปรุงให้ทันสมัย คงไว้แต่ "หน้ากาก" ของอาคาร ไม่ใช่ต้องเก็บรักษาไว้โดยไม่ได้ใช้ประโยชน์

อาคารสมัยใหม่ คร่อมอาคารที่เป็นโบราณสถานในกรุงโตเกียว

            อันที่จริง การอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมและพลังงานนั้น อาคารเขียวช่วยได้มาก โดยอาคารเหล่านี้ปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์พอ ๆ กับสวนบนพื้นดินทั่วไปเสียอีก ตามภาพที่นำมาแสดงจะเห็นได้ว่าอาคารเขียวในนครฟูกูโอกะ รักษาสิ่งแวดล้อมได้เป็นอย่างดี อาคารเขียวสมัยใหม่ ยังปลูกผัก ผลไม้ เพิ่มพื้นที่สีเขียวบนดาดฟ้า ระเบียง ผนังอาคาร ร่มรื่น และแทบไม่ต้องใช้เครื่องปรับอากาศเลยทีเดียว ในญี่ปุ่นและประเทศตะวันตก เขาพัฒนามาเป็นเวลากว่า 30 ปี

            การสร้างสวนสาธารณะบนพื้นราบกลับกลายเป็นปัญหาเสียอีก เช่น เสียค่าก่อสร้างมหาศาล อย่างเช่นที่มักกะสัน หากจะทำเป็นสวน คงต้องใช้เงินสร้างนับพันล้าน ค่าดูแลอีกปีละนับร้อยล้าน รวมทั้งค่าน้ำมันในการบำบัดน้ำเสียในบึงอีกต่างหาก แต่หากให้เอกชนสร้างอาคารเขียว อาคารประหยัดพลังงาน (โดยรัฐบาลยังได้เงินมาหยุดขาดทุนและพัฒนาการรถไฟเพื่อคนทั้งประเทศ) การดูแลพื้นที่สีเขียวก็อยู่ในความรับผิดชอบของภาคเอกชน โดยรัฐบาลไม่ต้องเปลืองงบประมาณ นี่จึงเป็นการพัฒนาที่ยั่งยืนแท้ ๆ

      ตัวอย่างอาคารประหยัดพลังงานในญี่ปุ่น
  

            ท่านเชื่อหรือไม่ อาคารชุดพักอาศัยทันสมัยที่เพิ่งสร้างใจกลางกรุงโตเกียว บริเวณอ่าวโตเกียว ซึ่งเป็นที่ดินที่ถมทะเลขึ้นใหม่เมื่อราว 80 ปีก่อนนั้น สนนราคาตกตารางเมตรละ 400,000 บาทเท่านั้น เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า นับว่าไม่แพง เพราะราคาห้องชุดในกรุงเทพมหานครที่แพง ๆ ก็สูงถึง 400,000 บาทต่อตารางเมตรเช่นกัน

            เป็นที่ทราบกันว่าที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่นนั้นมีอยู่ราว 50 ล้านหน่วย แต่มี "บ้านว่าง" หรือบ้านที่สร้างเสร็จ แต่บัดนี้ไม่มีคนอยู่อาศัยแล้วถึง 15% ประชากรญี่ปุ่นลดลงทุกปี ขณะนี้มีราว 125 ล้านคน คาดว่าจะลดลงเหลือ 100 ล้านคนในปี 2590 อย่างไรก็ตามที่อยู่อาศัยก็ยังเกิดเพิ่ม แต่จะเกิดเพิ่มน้อยลงจาก 166,000 หน่วยต่อปีในปี 2531 เหลือเพียง 95,000 หน่วยในปี 2558 แต่ก็ยังเพิ่มขึ้นทั้งที่ประชากรลดลง ทั้งนี้เพราะค่าซ่อมบ้านเก่าแพง สร้างใหม่คุ้มค่ากว่า ในชุมชนที่มีห้องชุดราว 500 ห้องกลับเงียบสงบเพราะจำนวนประชากรต่อหน่วยมีเพียงราว 1.5 คนเท่านั้น

            ห้องชุดที่กรุงโตเกียวไม่ได้จัดหาที่จอดรถให้เพียงพอหน่วยละ 1 คันเช่นในประเทศไทย เพราะค่าที่จอดรถแพงมาก ผู้คนส่วนใหญ่ใช้รถไฟหรือระบบขนส่งมวลชนอื่น หรือหากเดินทางไปไม่ไกล ก็ใช้รถจักรยานยนต์ โดยเฉพาะกลุ่มแม่บ้านหรือพลเมืองที่เกษียณอายุแล้ว ในห้องชุดจึงมีที่จอดจักรยานเป็นจำนวนมาก ซึ่งแต่ละคนก็ต้องเสียค่าจอดจักรยานเช่นกัน

    พื้นที่จอดจักรยานในอาคารชุดแห่งหนึ่งในกรุงโตเกียว

            จะเห็นได้ว่าในญี่ปุ่น หรือในยุโรป ใช่ว่าจะกันพื้นที่ถนนที่มีอยู่น้อยนิดอยู่แล้วไปให้จักรยานวิ่งกันแต่อย่างใด จักรยานในญี่ปุ่นส่วนใหญ่ใช้กันบนบาทวิถีข้างถนน การที่คนไทยเราบางคนใฝ่ฝันที่จะให้รัฐบาลกันพื้นที่ถนนมาเป็นช่องทางจักรยาน อาจเป็นความคิดที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เพราะเท่ากับเป็นการฆ่าคนขี่จักรยานจากอุบัติเหตุบนท้องถนน รวมทั้งเป็นการสูญเสียพื้นที่การจราจรที่มีอยู่น้อยอยู่แล้วให้น้อยลงไปอีกในขณะที่กรุงเทพมหานครของเราก็มีระบบขนส่งมวลชนที่ไม่เพียงพอเช่นในญี่ปุ่นหรือประเทศตะวันตกอื่น

            ภาพการขี่จักรยานที่ดูน่ารักน่าชังในกรุงโคเปนเฮเกนของเดนมาร์ก อาจใช้ไม่ได้ในนครนิวยอร์ก เพราะรถจักรยานมักถูกรถยนต์ชนอยู่บ่อย ๆ และสาเหตุที่โคเปนเฮเกนเป็นเมืองหลวงของจักรยานนั้น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะระบบขนส่งมวลชนที่นั่นยังไม่ทั่วถึงและราคาแพงมาก ผู้คนจึงหันมาใช้จักรยานแทน กรณีนี้อาจใช้ไม่ได้กับกรุงเทพมหานคร

            ขอสรุปว่ามองญี่ปุ่นแล้ว เราต้องคิดให้รอบด้านเพื่อการพัฒนาเมืองและอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน อย่าฝันเฟื่องโดยไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงครับผม