สหรัฐอเมริกามีบทเรียนเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจ สำหรับการวิเคราะห์อัตราผลตอบแทนในการลงทุน (Return of Investment) ดร.โสภณ จึงนำเสนอเพื่อเป็นอุทาหรณ์สำหรับประเทศไทย

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สรุปบทเรียนการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยในกรณีสหรัฐอเมริกาไว้ดังนี้:

            1. หลังจากวิกฤติเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกาเมื่อปี 2531 ซึ่งทำให้ราคาบ้านตกต่ำแล้ว ปรากฏว่านับแต่ปี 2534 ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกา ก็เริ่มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจนสูงสุด ณ เดือนมีนาคม 2550 เป็น 227.01 จากดัชนีเริ่มต้นที่ 100 ณ มกราคม 2534

            2. หลังจากนั้นราคาก็ตกต่ำมาโดยตลอดจนถึงสุดสิ้นสุด ณ พฤษภาคม 2554 ราคาลงมาที่ 180.04 เท่ากับระยะเวลาที่ตกต่ำลงถึง 50 เดือน และหลังจากนั้นจนถึงเดือนมีนาคม 2558 ราคาก็ขยับสูงขึ้นมาเป็นลำดับ จนถึงระดับ 221 หรือเท่ากับราคาเมื่อเดือนมกราคม 2549 หรือ 14 เดือนก่อนถึงจุดสูงสุดนั่นเอง

            3. หากพิจารณาจากการเพิ่มขึ้นของราคาสุทธิจนถึงทุกวันนี้ จาก 100 ณ เดือนมกราคม 2534 - ดัชนีที่ 210 ณ เดือนมีนาคม 2558 ก็เท่ากับมีการเพิ่มขึ้นเดือนละ 0.27% หรือปีละ 3.34% นั่นเอง

            4. แต่หากพิจารณาจากการเพิ่มขึ้นของราคาที่เคยสูงสุด ณ เดือนมีนาคม 2550 ที่ 227.01 ก็เท่ากับเพิ่มขึ้นเดือนละ 0.42% หรือปีละ 5.20% จุดนี้ถือเป็นจุดที่ราคาที่อยู่อาศัยพึงขึ้นสูงสุด

            5. แต่หากพิจารณาจากการเพิ่มขึ้นของราคาที่ต่ำสุด ณ เดือนพฤษภาคม 2554 ที่ 180.04 ก็เท่ากับเพิ่มขึ้นเดือนละ 0.24% หรือปีละ 2.93%  จุดนี้ถือเป็นจุดที่ราคาที่อยู่อาศัยพึงขึ้นในอัตราต่ำสุด

            6. ในช่วงที่ตกต่ำ (มีนาคม 2550 - พฤษภาคม 2554) จากดัชนี 227.01 เหลือ 180.04 นั้น เท่ากับลดลงเดือนละ -0.46% หรือปีละ -5.41%

            ดังนั้น อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านจึงอยู่ระหว่างช่วง 2.93% - 5.20% ต่อปี และในช่วงตกต่ำก็อาจตกต่ำลงได้ถึงปีละ 5.41% เช่นกัน ตัวเลขลักษณะนี้สามารถนำมาทดลองใช้ในกรณีกรุงเทพมหานครบ้างก็ได้ และจะสังเกตได้ว่าก่อนการตกต่ำ จะมีช่วงที่ราคาที่อยู่อาศัยขึ้นสูงเป็นพิเศษในระหว่างปี 2546-2549 และเริ่มชลอตัวลงในช่วงเวลา 1 ปีก่อนหน้าที่จะตกต่ำลงอีก และใช้เวลาอีกราว 4 ปีในการฟื้นตัวขึ้นมาใหม่นั่นเอง

            ภาวะที่มีการชะลอตัวเช่นนี้จึงถือเป็นสัญญาณเตือนในการเตือนก่อนการตกต่ำลงของตลาดที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม สัญญาณในการวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยอาจพิจารณาได้จาก

            1. อัตราการเปิดตัว หากมีการเติบโตมากแสดงว่าตลาดกำลังคึกคัก แต่หากการเปิดตัวลดลง แสดงว่าตลาดกำลังลดลงอย่างชัดเจน

            2. การย้ายเข้าอยู่หลังสร้างเสร็จ หากส่วนใหญ่ย้ายเข้าอยู่แสดงถึงความต้องการที่อยู่อาศัยจริง

            3. การเช่าอยู่  หากสินค้าเพื่อการซื้ออยู่ เช่น ห้องชุดได้รับการเช่าอยู่มากเป็นพิเศษ เป็นสัญญาณแสดงถึงการเก็งกำไร

            4. การเพิ่ม/ลดของราคาขาย หากราคาเพิ่มแสดงถึงความต้องการที่อยูอาศัยยังแข็งแรงอยู่ แต่หากลด ก็แสดงว่าตลาดกำลังจะวาย เป็นต้น

            การวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยจำเป็นอย่างยิ่งในขณะนี้ที่ตลาดทำท่าจะตกต่ำลง และคงต้องศึกษาให้ละเอียดว่าจะตกต่ำลงนานเพียงใดกันต่อไป