ตามที่มีข่าวว่านายกรัฐมนตรีจะสร้างอะพาร์ตเมนต์คนจนราคา 300,000 บาท ใกล้รถไฟฟ้านั้น เป็นความคิดที่เป็นไปไม่ได้ และทำให้ตลาดถูกบิดเบือน แสดงว่ารัฐบาลยังไม่เข้าใจตลาดที่อยู่อาศัยเท่าที่ควร

            รายละเอียดในข่าวกล่าวว่าเมื่อวันที่ 15 มิถุนายน 2558 เวลา 10.30 น. ที่ห้างสรรพสินค้าสยามพารากอน พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีได้กล่าวตอนหนึ่งว่า “วันนี้ต้องดูแลคนจนที่อยู่ในพื้นที่ที่ไม่ถูกต้อง ต้องหาที่อยู่ให้ได้ ซึ่งเป็นเจตนารมณ์ของรัฐบาล ซึ่งตนเสนอให้จัดอพาร์ตเมนต์ใกล้รถไฟฟ้า หรือที่มีระบบขนส่ง โดยให้เช่าหรือซื้อโดยผ่อนในราคาไม่เกิน 3 แสนบาท ผ่อนเดือนละ 1,000 - 2,000 บาทต่อเดือน ซึ่งที่ผ่านมาไม่มีรัฐบาลไหนทำเพราะกลัวเสียคะแนนเสียง ตนไม่มีคะแนนเสียงขออย่ามาต่อต้าน ตนทำเพื่อคนไทยทุกคน ทุกวันนี้ตนพูดอยู่คนเดียว โดนอยู่คนเดียว จึงอยากขอให้ทุกคนช่วยกันกำหนดอนาคตประเทศไทยว่าจะให้เป็นอย่างไรเป็นแบบที่ตนว่าหรือจะเป็นแบบที่คนอื่นว่า” (http://goo.gl/xcgzzT)

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะที่เคยเป็นที่ปรึกษาในโครงการของสหประชาชาติและธนาคารโลกทางด้านที่อยู่อาศัย รวมทั้งเป็นที่ปรึกษาในโครงการของรัฐบาลประเทศเพื่อนบ้านหลายประเทศ ให้ความเห็นว่า แนวคิดของนายกรัฐมนตรีนี้ แสดงให้เห็นว่าท่านเห็นใจคนยากจน ซึ่งเป็นสิ่งที่น่าสรรเสริญ แต่ก็แสดงว่าท่านยังไม่เข้าใจตลาดที่อยู่อาศัย ทำให้เป็นการแก้ไขที่ไม่ถูกจุด และอาจสร้างปัญหาเพิ่มเติม

            สภาพตลาดในปัจจุบันนั้น หากเป็นห้องชุดใจกลางเมืองบนเส้นทางรถไฟฟ้า MRT และ BTS นั้น ห้องชุดขายในราคาสูงสุดประมาณ 420,000 บาทต่อตารางเมตร และขั้นต่ำประมาณ 80,000 บาทต่อตารางเมตร หากห้องชุดหนึ่งมีขนาด 20 ตารางเมตร ก็เป็นเงินอย่างน้อย 1.6 ล้านบาท หากหักค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ฯลฯ ออก ก็จะเหลือเป็นเงินอย่างน้อย 1.1 ล้านบาท ถ้ารัฐบาลจะสร้างขายในราคา 300,000 บาท ก็เท่ากับต้องชดเชยให้หน่วยละ 800,000 บาท ถ้าจะสร้าง 100,000 หน่วย ก็ต้องใช้เงิน 80,000 ล้านบาท

            ในกรณีห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าเขตนอกเมืองนั้น ก็มีราคาตารางเมตรละ 50,000 บาท ขนาด 20 ตารางเมตร ก็เป็นเงิน 1 ล้านบาท หากหักค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ฯลฯ ออก ก็จะเหลือเป็นเงินอย่างน้อย 0.7 ล้านบาท ถ้ารัฐบาลจะสร้างขายในราคา 300,000 บาท ก็เท่ากับต้องชดเชยให้หน่วยละ 400,000 บาท ถ้าจะสร้าง 100,000 หน่วย ก็ต้องใช้เงิน 40,000 ล้านบาท แต่ผู้อยู่ห้องชุดเหล่านี้ หากต้องการเดินทางเข้ามาทำงานใจกลางเมืองโดยใช้บริการรถไฟฟ้า เช่น จากบางบัวทอง อาจต้องเสียค่ารถวันละเกือบ 300 บาท ซึ่งคงเป็นไปได้ยาก

            ถ้ารัฐบาลทำอย่างนี้ คงมีคนอ้างตนเป็น “คนจน” อีกมากที่จะสวมรอยเข้ามาจับจองสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยประเภทนี้ นอกจากนี้ยังเป็นการทำลายตลาดบ้านเช่าที่ขณะนี้ปล่อยเช่าในราคา 1,500-3,000 บาท ซึ่งคาดว่าจะมีประมาณ 200,000 หน่วยลงไป ทำให้ผู้ประกอบการ SMEs รายย่อยเหล่านี้ และสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อให้สร้างอะพาร์ตเมนต์เหล่านี้ประสบเคราะห์กรรมไปด้วย ทั้งนี้ยังไม่รวมถึงผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยที่ผ่อนบ้านอยู่ อาจจะทิ้งการผ่อนชำระมาเข้าโครงการนี้ ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยปั่นป่วน พังทลายลงไปได้

            อย่างไรก็ตามเชื่อว่ารัฐบาลคงไม่มีเงินนับแสนล้านมาถมเพื่อสร้างที่อยู่อาศ้ยราคาถูกเหล่านี้ ผู้ที่ได้สิทธิไปจำนวนหนึ่งจากการสร้าง (ภาพ) นี้ ก็จะได้กลายเป็นอภิสิทธิ์ชน ต่อไปจะอยู่ไปอีกนานแสนนาน เช่นเดียวกับกรณีแฟลตดินแดง ที่พอทางราชการจะนำไปใช้ประโยชน์เพื่อประเทศชาติ ก็จะไม่ยอมย้ายออกอีก ยิ่งกว่านั้นยังมีบรรดาบ้านราคาถูกที่มีอยู่เกลื่อนกลาดตลาด ซึ่งรัฐบาลควรส่งเสริมให้ซื้อมากกว่าจะสร้างใหม่ ได้แก่:

            1. บ้านของการเคหะแห่งชาติ ทั้งบ้านเอื้ออาทรและเคหะชุมชนอื่นๆ ซึ่งยังเหลือหรือว่างอยู่อีกมาก พร้อมขายหรือให้เช่าในราคาถูก

            2. บ้านของโครงการที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน ซึ่งมีขายอยู่ในราคา 200,000 – 400,000 บาท อีกเป็นจำนวนมาก

            3. บ้านที่ถูกยึดในกรมบังคับคดี บริษัทบริหารสินทรัพย์หรือสถาบันการเงินต่าง ๆ รวมทั้งบ้านว่าง หรือบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีใครอยู่ ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 300,000 หน่วยทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

            รัฐบาลจึงควร “กวาดบ้าน” ด้วยการนำทรัพย์เหล่านี้มาขายใหม่ ให้ประชาชนได้ซื้อในราคาถูก แก้กฎหมายให้สามารถบังคับคดีได้อย่างมีประสิทธิภาพและเป็นประโยชน์ต่อทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ ถือเป็นการระบายสินค้าราคาถูกในตลาด มากกว่าจะสร้างใหม่เพื่ออำนวยประโยชน์ให้กับบริษัทผลิตวัสดุก่อสร้างโดยเฉพาะปูนซีเมนต์และเหล็ก

            สิ่งที่รัฐบาลพึงเข้าใจก็คือ “คนจน” เป็นคนส่วนน้อยในสังคมไทยไปแล้ว โดยมีคนจนเพียง 13% ของประชากรทั้งประเทศ ประเทศที่ยากจนกว่าไทย เช่น กัมพูชา ลาว และเมียนมาร์ก็ระบุว่าตนมีประชากรยากจนเพียง 20-30% ของทั้งประเทศ ยิ่งในกรณีของกรุงเทพมหานคร ยิ่งแทบจะหาคนยากจนได้ยาก ประชากรกรุงเทพมหานครที่อยู่ในชุมชนแออัดมีเพียงราว 5% และส่วนมากก็มีรายได้อยู่เหนือเส้นความยากจน

            ถ้ารัฐบาลตั้งใจที่จะทำงานเพื่อประชาชนคนไทยทุกคนจริง รัฐบาลควรดำเนินการดังนี้:

            1. บังคับการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้าน ไม่ใช่แล้วแต่ผู้ประกอบการหรือผู้ซื้อจะทำประกันหรือไม่ เพื่อการสร้างความมั่นใจแก่ผู้บริโภค ทำให้ผู้ซื้อเข้ามาซื้อบ้านมากขึ้นโดยมิชักช้า ดีกว่าการกระตุ้นการซื้อด้วยมาตรการอื่นใด

            2. จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมูลค่าตลาดของผู้ครอบครอง เพื่อนำเงินมาพัฒนาท้องถิ่น (โดยไม่ต้องส่งเข้าส่วนกลาง) โดยให้มีการเลือกตั้งในระดับท้องถิ่นทั้งนายกเทศมนตรี/นายอำเภอ รวมทั้งหัวหน้าฝ่ายการศึกษา ฝ่ายโยธา ฯลฯ เพื่อให้คนเหล่านั้นดูแลใช้สอยเงินในท้องถิ่น เป็นกระบวนการสร้างประชาธิปไตยและทำลายการทุจริต เพราะประชาชนในท้องถิ่นจะร่วมกันตรวจสอบเงินภาษีของตนเอง

            3. จัดเก็บภาษีมรดก เพื่อลดความเหลื่อมล้ำในสังคม และเป็นการแสดงให้เห็นว่ารัฐบาลมุ่งทำเพื่อประโยชน์ของคนส่วนใหญ่ ไม่ใช่ผู้มีรายได้สูงสุดจำนวนน้อยเท่านั้น

            4. ก่อสร้างถนน รถไฟฟ้า และสาธารณูปโภคอื่น ๆ โดยใช้ระบบสัมปทานทีละเส้น แต่ให้ประสานกันให้ดี อันเป็นการลดค่าใช้จ่ายในการเดินทางของประชาชน และเพื่อป้องกันการผูกขาดตัดตอนโดยนายทุนสาธารณูปโภค ตามที่ ดร.โสภณ เคยทำหนังสือเสนอถึงนายกรัฐมนตรี (http://goo.gl/JHaksQ)

            ดังนั้น การจะสร้างอะพาร์ตเมนต์คนจนราคา 300,000 บาท ใกล้รถไฟฟ้านั้น เป็นความคิดที่เป็นไปไม่ได้ ทั้งที่ไม่มีคนจนระดับนั้น สิ้นเปลืองงบประมาณ นำไปพัฒนาทางอื่นดีกว่า สร้างแล้วกลายเป็นปัญหาเช่นแฟลตดินแดงในอนาคต และทำให้ตลาดถูกบิดเบือน รัฐบาลควรเข้าใจตลาดที่อยู่อาศัยให้ชัดเจน และดำเนินมาตรการอื่นที่เป็นประโยชน์ต่อประชาชน เช่น การนำสินค้าบ้านที่ยังเหลืออยู่มากมายออกมาขายใหม่ การสร้างสาธารณูปโภค การคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้าน การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและภาษีมรดก เป็นต้น