ปัญหาวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ของดูไบ เป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจและควรติดตามเพื่อการศึกษาไว้เป็นบทเรียน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงนำเสนอ “AREA แถลง” ฉบับที่ 11 นี้ขึ้นเพื่อประเมินสถานการณ์ในดูไบมานำเสนอ
          ดูไบซึ่งเป็นนครแห่งหนึ่งในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ซึ่งตั้งอยู่ริมอ่าวเปอร์เซียนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในดูไบร้อนแรงมาเกือบ 10 ปี และเริ่มเห็นเค้าลางของการตกต่ำตั้งแต่ปลายปี 2549 แต่ปรากฏชัดเจนจริงในปลายปี 2551 แต่น่าแปลกเป็นอย่างมากที่ในยุคอินเตอร์เน็ตนี้ คนส่วนใหญ่กลับทราบถึงปัญหานี้เมื่อปลายปี 2552 ซึ่งผ่านไปแล้วเกือบ 1 ปีไปแล้ว การนำเสนอข้อมูลและโอกาสการรับทราบข้อมูลข่าวสารจึงเป็นสิ่งที่ควรทบทวน
          ดูไบได้รับการพัฒนาให้เห็นสถานที่ตากอากาศ และยังหวังเป็นศูนย์ที่อยู่อาศย และศูนย์ธุรกิจที่ตั้งใจจะให้เป็นศูนย์กลางคล้าย “สิงคโปร์” หรือ “ฮ่องกง” ในภูมิภาคตะวันออกกลางนี้ แต่เสียดายที่หลาย ๆ นครก็วางแผนไว้ทำนองนี้เช่นกัน และการจะเป็นเอกเช่นที่คาดหวังนี้คงไม่อาจเป็นได้ง่าย ๆ จากการมีรายได้มหาศาลจากน้ำมันเป็นพื้นฐานสำคัญ
          ในช่วงที่ผ่านมา มีรายงานข่าวร้ายด้านราคาดำดิ่งลงมาโดยตลอด แต่ก็มีข่าวดีสวนกระแสอยู่ข่าวหนึ่ง ก็คือ ผลสรุปของการศึกษาของนครโดยความร่วมมือกับหน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์นานาชาติพบว่า ภาคที่อยู่อาศัยโดยรวมในดูไบ มีราคาเพิ่มขึ้น 0.7% ในช่วงไตรมาสที่ 3-4 ของปี 2552 แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์อื่นยังมีราคาตกต่ำลงเป็นอย่างมาก ทำให้ดัชนีราคาโดยรวมยังตกต่ำลงอีก 17%
          สำนักวิเคราะห์โนมูระเชื่อว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังตกต่ำต่อไปจนถึงจุดต่ำสุดในกลางปี 2553 นี้ และสถานการณ์จะเริ่มคลี่คลายในปี 2554 อย่างไรก็ตามสำหรับนครอะบูดาบี ซึ่งเป็นนครอีกแห่งหนึ่งในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ กลับมีสำนักที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์อีกแห่งหนึ่งคาดการณ์ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มฟื้นตัวในปี 2555 ผลการศึกษาทั้งสองอาจค้านกันบ้างเพราะดูไบน่าจะมีการพัฒนาขนาดใหญ่กว่า เสียหายมากกว่า จึงไม่น่าจะฟื้นตัวก่อน แต่ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะได้ติดตามวิเคราะห์มานำเสนอเพิ่มเติม
          อาจกล่าวได้ว่า ปัญหาสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในดูไบก็คือ ประการแรก ราคาตกต่ำลงอย่างรุนแรงและต่อเนื่อง ประการที่สองโครงการซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้างก็หยุดสร้างหรือสร้างช้าลงอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน และโครงการที่คาดว่าจะเปิดตัวใหม่เพื่อจะมาเสริมทัพในตลาด ก็แทบจะหมดสิทธิ์เกิดขึ้นในขณะนี้ กล่าวคือคงไม่มีใครกล้าคิดสร้างสินค้าใหม่ใด ๆ
          จากข่าวสารที่ปรากฏพบว่า จำนวนนักพัฒนาที่ดินที่มีอยู่สูงสุด 800 รายในห้วงเวลาหนึ่ง ได้ลดลงเหลือเพียง 473 ราย และคาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 100 รายเท่านั้น แสดงว่าโครงการที่ยังก่อสร้างต่อเนื่องมีน้อยมาก และด้วยเหตุนี้ ความสมบูรณ์ของดูไบก็จะขาดหายไป โดยหากดูจากทัศนียภาพ ณ อาคารเบิร์จคาลิฟา (Burj Khalifa)  ซึ่งเป็นอาคารที่สูงที่สุดในโลกไป (828 เมตร) จะเห็นแปลงที่ดินที่มีอาคารที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง หรือสร้างค้างไว้เป็นจำนวนมาก
          ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ในดูไบนั้น ผู้เชี่ยวชาญบางท่านมองในแง่ดีว่ายังจะมีผู้มาซื้อต่อในราคาถูกอย่างต่อเนื่อง เช่นในขณะนี้ มีข่าวว่ามีนักลงทุนรายใหญ่ ๆ จากประเทศจีนได้หวังมาซื้อของถูกกันเป็นจำนวนมาก จึงคิดว่าอย่างไรเสียดูไบก็คงจะเติบโตต่อไป ยิ่งกว่านั้นสาธารณูปโภคในดูไบได้รับการพัฒนาไว้อย่างดี จะเป็นเสมือนกระดูกสันหลังสำคัญที่ทำให้การลงทุนของต่างชาติที่หวังมาซื้อของถูกในขณะนี้ ได้ลงทุนได้อย่างมั่นใจ
          อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ขอตั้งข้อสังเกตว่า สาธารณูปโภคเหล่านี้ต้องดำเนินการด้วยค่าใช้จ่ายที่สูงมาก ยังไม่แน่ว่าจะสามารถดำเนินการได้เพียงใด หากขาดตกบกพร่องไป ย่อมกระทบต่อการลงทุนเป็นอย่างยิ่ง 
          ยิ่งกว่านั้นสำหรับสาธารณูปโภคในโครงการบ้านเดี่ยว หรืออาคารชุดที่มีผู้เข้าอยู่อาศ้ยไม่เพียงพอ  หากไม่สามารถเก็บค่าบำรุงรักษาส่วนกลางได้เพียงพอแล้ว สาธารณูปโภคก็จะต้องถูกปล่อยไว้ เช่น สระว่ายน้ำที่ต้องทำน้ำให้เย็นอยู่ตลอด สวนพักผ่อนที่ขาดความเขียวไม่ได้ ฯลฯ หากไม่ได้รับการบำรุงรักษาที่ดีก็จะทำให้มูลค่าทรัพย์สินหดหายไป 
          ตัวอย่างเช่นนี้มีให้เห็นในประเทศไทยเช่นในโครงการจัดสรรพร้อมทะเลสาบหลายแห่ง น้ำเน่าเสีย น้ำประปา ไฟฟ้าก็ไม่มี ถนนที่มีอยู่ก็มีแต่หญ้าขึ้นรก และมีผู้อยู่อาศัยเป็นหย่อม ๆ เท่านั้น