ในสถานการณ์สงคราม ถือสินทรัพย์อะไรดี ก็คงต้องพิจารณาจากประสบการณ์และการถือสินทรัพย์แต่ละประเภทในกาละและเทศะที่แตกต่างกัน วันนี้เลยขอเขียนจากประสบการณ์จริง

            สำหรับผม มีโรงแรม 1 แห่งขนาด 80 ห้อง กรณีนี้ก็ยังคงพออยู่ได้ เพราะผู้พักส่วนใหญ่เป็นผู้มาติดต่อธุรกิจในเมือง และค่าเช่าของเราก็ไม่แพง แค่คืนละ 1,000 บาท ปัจจุบัน มีอัตราการครอบครอง 90% โดยเฉลี่ย เพราะอยู่ไม่ห่างจากสีลม-สาทรนัก ทำให้ลูกค้ามาต่อเนื่อง แต่ถ้าเกิดสงคราม นักท่องเที่ยวก็คงหายไป คนมาติดต่อธุรกิจก็อาจหายไปด้วย อัตราการครอบครองก็คงเหลือ 50% ซึ่งถ้ายังไม่ต่ำกว่า 20% ก็ยังถือว่ามีกำไร ยังสามารถสร้างรายได้ได้อย่างต่อเนื่อง และอีกอย่างผมก็ไม่มีหนี้สินกับธนาคาร จึงไม่มีข้อกังวล

            อย่างไรก็ตาม ในกรณีโรงแรมเล็กๆ แบบโฮสเตลอีก 3 แห่งแถวสีลม สาทร และเยาวราชที่ทำขึ้นเพื่อให้บริการนักท่องเที่ยวโดยเฉพาะ กรณีนี้ก็คงได้รับผลกระทบอย่างหนักแน่นอน  แต่ถ้าสงครามไม่ได้ขยายตัวมาถึงภูมิภาคนี้ นักท่องเที่ยวก็ยังพอมีบ้าง ถ้ามีอัตราการครอบครองสัก 30% ก็ยังพอทำต่อไปได้ เพื่อรอคอยโอกาสฟื้นตัวในภายหลัง แต่ถ้าต้องปิดตัวไปเลย ก็คงกระทบหนัก แต่โดยที่ไม่มีการกู้หนี้ยืมสินจากธนาคาร ก็คงไม่ต้องห่วงหน้าพะวงหลังมากนัก

            อาคารสำนักงานให้เช่า ซึ่งผมก็มีอยู่ประมาณ 10,000 ตารางเมตร มีอัตราการเช่าสูงถึง 90% เช่นกัน เพราะค่าเช่าถูก เป็นเงินเพียง 300 บาทต่อตารางเมตร ถือเป็นพื้นที่สำนักงานเกรด C- (ซีลบ) แต่ก็ไม่เป็นไร เพราะมีผู้เช่าอาคารเกรด A- และเกรด B มาเช่าที่สำนักงานของผม เพราะราคาถูกกว่าเกินครึ่ง ซึ่งยังดีกว่าการตั้งราคาสูง แต่มีอัตราการครอบครองต่ำ การมีอัตราการครอบครองสูง ทำให้เกิดการเคลื่อนไหว (Mobility) ทำให้ร้ายอาหารที่อยู่ในตึกแถวข้างๆ อาคารสำนักงาน มีคนมาใช้บริการอย่างต่อเนื่อง

            อย่างไรก็ตาม หากเกิดสงครามก็อาจทำให้พื้นที่สำนักงานหดหายไปเหลือ 50% เช่นกัน (แต่ในช่วงโควิด-19 ปรากฏว่าอัตราว่างมีไม่ถึง 30% ยังมีผู้เช่าต่อเนื่อง) ผมอาจต้องลดค่าเช่าลงไปอีกหน่อยเพื่อจูงใจให้เขามาใช้สำนักงานอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะเป็นการดึงดูดให้มีผู้เช่ารายใหม่ๆ ได้อีก  ยิ่งกว่านั้นโดยที่ไม่มีหนี้สินกับสถาบันการเงิน จึงทำให้มีความยืนหยุ่นได้สูงกว่าคนอื่น

            ส่วนอะพาร์ตเมนต์ให้เช่ารายเดือน ซึ่งมีอยู่ราว 70 ห้อง และมีผู้ใช้สอยเกือบ 100% นั้น คาดว่าอาจตกลงมาเหลือแค่ 50% เท่านั้น เพราะหลายคนคงย้ายถิ่นฐานกลับภูมิลำเนา งานการต่างๆ ก็อาจหดตัวเช่นกัน และเช่นเดียวกับทรัพย์สินอื่น ก็อาจต้องลดค่าเช่าลงสัก 20%-30% เช่น จาก 10,000 บาทต่อเดือนเหลือเพียง 7,000 บาทต่อเดือน เพื่อรอคอยโอกาสในวันหน้า  และก็ในทำนองเดียวกันผมไม่ได้กู้เงินจากสถาบันการเงินใดๆ จึงไม่มีภาระดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย

            และสุดท้ายในส่วนของตึกแถว 4 ชั้นอีก 16 ห้อง ก็คงมีกิจการปิดไปราวครึ่งหนึ่ง 7-Eleven ที่เช่าอยู่ก็อาจปิดไปก็ได้เช่นกัน ภาวะที่เงียบเหงา ชะลอตัวลงจึงอาจเกิดขึ้นชัดเจนในช่วงสงคราม  ส่วนที่ดินเปล่าในต่างจังหวัดที่มีผู้ให้ช่วยซื้อไว้ก็คงต้องเก็บไว้ ไม่สามารถทำอะไรได้ ยกเว้นจะไว้ใช้หนีภัยสงครามที่อาจปะทุในกรุงเทพานครได้เช่นกัน แต่ทั้งนี้ก็ยังคาดหวังว่าประเทศไทยและกรุงเทพมหานครจะปลอดภัย แต่ถ้าเป็นแบบกรุงเตหะราน ทรัพย์สินต่างๆ ก็คงด้อยค่าลงมาก

            โดยสรุปแล้ว หากเกิดสงครามใหญ่และยืดเยื้อ สินทรัพย์ต่างๆ ก็จะเผชิญกับความผันผวนอย่างรุนแรง โดยอาจเกิดการร่วงลงอย่างหนักในช่วงแรก แต่ในเวลาต่อมาก็จะมีการพุ่งขึ้นของสินทรัพย์ “ปลอดภัย” เช่น ทองคำ หุ้นกลุ่มอุตสาหกรรมป้องกันประเทศ และสินค้าจำเป็น (พลังงาน อาหาร) ตลาดหุ้นทั่วไปและสกุลเงินดิจิทัลจะเผชิญกับการลดลงอย่างมากเนื่องจากความตื่นตระหนก ในขณะที่พันธบัตรของรัฐบาลอาจได้รับผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อ

            อย่างไรก็ตามสินทรัพย์ปลอดภัยจะมีราคาพุ่งทะยาน เช่น ทองคำจะเป็นสินทรัพย์ปลอดภัยขั้นสูงสุด ดังที่เห็นได้จากราคาที่สูงเป็นประวัติการณ์ในปี 2567-2568 ที่ผ่านมา ตัวอย่างที่เห็นชัดเจนก็คือในช่วงสงครามอินโดจีน ชาวกัมพุชาที่หนีมาตามชายแดน ก็ใช้ทองคำเป็นเครื่องมือในการแลกเปลี่ยนสินค้าและบริการที่จำเป็นต่างๆ แต่เสียดายที่ผมไม่ได้สะสมทองคำอะไรไว้เลยในช่วงที่ผ่านมา (มีแต่ที่บรรพบุรุษให้ไว้ไม่มากนัก)

            สินค้าจำเป็นจะมีมูลค่ามากขึ้น เช่น น้ำมัน ก๊าซ และผลิตภัณฑ์ทางการเกษตรอาจมีราคาสูงขึ้นอย่างมากเนื่องจากการหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทานและความต้องการอย่างยิ่งยวดในสถานการณ์ที่ขาดแคลนไปทั่วโลก ดังนั้นหากมีแนวโน้มว่าสถานการณ์จะรุนแรงเข้ามาถึงประเทศไทย ก็อาจต้องซื้อสินค้าเหล่านี้สะสมไว้บ้าง รวมทั้งเมล็ดพันธุ์ต่างๆ  ผมอาจต้องแปลงพื้นที่ดาดฟ้าขนาด 500 ตารางเมตร ทั้งตึกสำนักงานและตึกโรงแรมให้เป็นแปลงพืชผักขนาดใหญ่ หรือโซลาฟาร์มขนาดจิ๋วเพื่อใช้ผลิตพลังงานในยามจำเป็น

            ส่วนในกรณีของหุ้น ตลาดหุ้นก็ร่วงต่ำลงอย่างรวดเร็วในช่วงแรก ที่ผ่านมาบ่งชี้ว่าตลาดหุ้นโดยรวมอาจร่วงลงอย่างรุนแรงในระยะสั้น คล้ายกับปฏิกิริยาต่อการระบาดใหญ่ของโรคระบาดโควิด-19 ในปี 2563

            สกุลเงินดิจิทัล (ความผันผวนสูง):  แม้จะเป็นระบบกระจายอำนาจ แต่สกุลเงินดิจิทัลอาจมีพฤติกรรมเหมือนสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง ซึ่งอาจนำไปสู่การเทขายครั้งใหญ่ในช่วงที่เกิดความตื่นตระหนก หรืออาจเป็นเครื่องมือป้องกันความเสี่ยงหากระบบดั้งเดิมล้มเหลว

            เงินสดและพันธบัตร (ลดค่า):  อัตราเงินเฟ้อสูงและความเป็นไปได้ที่หนี้ภาครัฐจะเพิ่มขึ้น อาจทำให้ค่าเงินกระดาษและพันธบัตรของรัฐบาลลดค่าลง

            ทรัพย์สินที่จับต้องได้/เป็นรูปธรรม (มูลค่าสูงสุด):  อาหาร น้ำ ยา และโลหะสำคัญ (เช่น พลวง) เป็นสิ่งจำเป็นต่อการอยู่รอดและน่าจะกลายเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงสุด