ราคาที่ดินมักจะเพิ่มขึ้นทุกๆปีจากการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจ แต่ราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่กลับเพิ่มขึ้นไม่เท่ากัน บางย่านสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่บางย่านราคากลับนิ่งสนิท สาเหตุที่เป็นเช่นนั้นเพราะความต้องการ (Demand) ในการใช้พื้นที่ และพื้นที่ว่างสำหรับการพัฒนา (Supply) ในแต่ละย่านไม่เท่ากันนั่นเอง ดังนั้นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงกว่า มีการพัฒนาระบบขนส่งมวลชน มีสาธารณูปโภครองรับ ตั้งอยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้แหล่งงานจึงเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการสูง และมีราคาที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องวันนี้เราจะพาไปดูทำเลทองรอบสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน หรือ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (MRT) ที่ราคาที่ดินมีอัตราการเติบโตสูงสุดในปี 2560 จากปีก่อนหน้า

• 5 อันดับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) ที่ราคาที่ดินโดยรอบเพิ่มขึ้นสูงสุดต่อปี
• ราคาที่ดินสถานีข้างๆ ต่างกันหลายเท่านัก!
• ราคาที่ดินรอบ MRT มีอัตราการเติบโต 2 – 5 เท่า ของอัตราการเติบโตเฉลี่ยทั่วกรุงเทพมหานคร!
• ศักยภาพของพื้นที่ทำให้ราคาที่ดินในแต่ละย่านต่างกันหลายเท่า!

5 อันดับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) ที่ราคาที่ดินโดยรอบเพิ่มขึ้นสูงสุดต่อปี

           รายงานของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)ได้เปิดเผยอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (MRT) ในปี 2560เทียบกับปีก่อนหน้า ทำให้เห็นศักยภาพและแนวโน้มการเติบโตของราคาที่ดินโดยรอบ ดังภาพต่อไปนี้

ราคาที่ดินสถานีข้างๆ ต่างกันหลายเท่านัก!

           จากการสำรวจราคาที่ดินโดยเฉลี่ยรอบสถานีรถไฟใต้ดิน ขอแบ่งระดับราคาที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน ออกเป็น 3 ระดับตามศักยภาพที่ต่างกัน

ระดับราคาสูงมาก สีแดง (มากกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา) ได้แก่ สถานีสีลม และสถานีสุขุมวิท ซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางไปยังรถไฟฟ้าสายสีเขียว (BTS) และเป็นย่านกลางเมือง โดยทั้งสองสถานีมีราคาที่ดิน 1,600,000 บาทต่อตารางวาในปี 2560 และยังมีอัตราการเติบโตของราคาที่ดินโดยรอบสถานีค่อนข้างสูงมากอีกด้วย

ระดับราคาสูง สีส้ม (600,000 บาท – 1 ล้านบาทต่อตารางวา) กระจุกตัวบริเวณกลางเมือง ได้แก่ สถานีหัวลำโพง สถานีสามย่าน สถานีลุมพินี สถานีคลองเตย สถานีศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิตติ์ สถานีพระราม9สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย สถานีห้วยขวาง สถานีสุทธิสาร กล่าวคือสถานีที่อยู่ใจกลางเมืองและอยู่ใกล้กับสถานีจุดเชื่อมต่อการเดินทางกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวจะมีราคาที่สูงกว่า ในขณะที่การเชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนอื่นๆ ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีม่วง หรือ แอร์พอร์ทเรลลิงค์ ไม่ได้ทำให้ที่ดินมีราคาสูงมากนัก

ระดับราคาปานกลาง สีเหลือง (ต่ำกว่า 600,000 บาทต่อตารางวา) ส่วนใหญ่เป็นสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินที่อยู่ห่างจากศูนย์กลางเมือง ได้แก่ สถานีบางซื่อ สถานีกำแพงเพชร สถานีสวนจตุจักร สถานีพหลโยธิน สถานีลาดพร้าว สถานีรัชดาภิเษก และสถานีเพชรบุรี ถึงแม้ว่าสถานีเพชรบุรีจะเป็นสถานีที่อยู่ใกล้กับใจกลางเมือง และเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางไปไปยังรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิ้งค์ สถานีรถไฟอโศก ท่าเรือคลองแสนแสบอโศก แต่กลับมีระดับของราคาที่ต่ำกว่าสถานีใกล้เคียงอย่างมาก

ราคาที่ดินรอบ MRTมีอัตราการเติบโต 2 - 5 เท่า ของอัตราการเติบโตเฉลี่ยทั่วกรุงเทพมหานคร!

           ราคาที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินนั้นเพิ่มขึ้น 7.1% - 19.0% ต่อปีในปี 2560 เทียบกับปีก่อนหน้านับว่าเป็นอัตราที่สูงมากเมื่อเทียบกับอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครโดยเฉลี่ย 4%ต่อปีในปี 2560 หมายความว่าที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน มีอัตราการเติบโต 2 -5 เท่าของอัตราการเติบโตเฉลี่ยทั่วกรุงเทพมหานคร โดยสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินที่มีอัตราการเติบโตของราคาที่ดินโดยรอบสูงสุด 19% ในปี 2560 จากปีก่อนหน้า คือ สถานีบางซื่อ และสถานีที่ราคาที่ดินเติบโตต่ำสุด 7.1% จากปีก่อนหน้า ได้แก่ สถานีสวนจตุจักร และสถานีกำแพงเพชรซึ่งอยู่บริเวณเกือบสุดสายของเส้นทางเดินรถ

5 อันดับสถานีรถไฟใต้ดินที่ราคาที่ดินเพิ่มสูงสุด

           หากจัดอันดับ 5 อันดับของสถานีรถไฟใต้ดินที่มีอัตราการเติบโตของราคาที่ดินเพิ่มสูงสุดโดยรอบสูงสุดต่อปี ในปีที่ผ่านมา (พ.ศ. 2559 - 2560) จะเห็นได้ว่าสถานีที่มีความต้องการในการพัฒนาสูงสุดในปีที่ผ่านมาได้แก่

           อันดับที่ 1 สถานีบางซื่อ เนื่องจากราคาที่ดินในรอบปีที่ผ่านมามักเป็นผลมาจากหลายสาเหตุ ไม่ว่าจะเป็นการขยายตัวของเมือง การเพิ่มขึ้นของประชากร การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ นโยบายทางการเงิน การลงทุนจากต่างชาติ หรือ การพัฒนาทางเศรษฐกิจของประเทศและพื้นที่ในปีนั้นๆ เป็นต้น จึงไม่น่าแปลกใจที่ราคาที่ดินรอบสถานีบางซื่อจะเติบโตแบบพรวดพราดเป็นอันดับที่ 1 ในปีที่ผ่านมา ด้วยอัตราการเติบโต 19.0%ในปี 2560 เทียบกับปีก่อนหน้า

• ทำเลที่ตั้งและศักยภาพสาเหตุที่ทำให้ราคาที่ดินรอบสถานีบางซื่อเติบโตสูงสุด มาจากการพัฒนาส่วนต่อขยาย บางซื่อ-เตาปูน ซึ่งเปิดตัวไปในเดือนสิงหาคม 2560 นี้เอง ทำให้ระบบการเชื่อมต่อการเดินทางจากนอกเมืองเข้าสู่ใจกลางเมืองเชื่อมต่อกันอย่างสมบูรณ์ ถึงแม้ว่าค่าใช้จ่ายในการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองยังไม่สอดคล้องกับอัตราค่าครองชีพนัก ทำให้รถไฟฟ้าสายสีม่วงยังไม่ได้รับความนิยมเท่าที่ควร จึงยังต้องดูแนวโน้มการบริหารจัดการเดินรถต่อไป แต่ก็นับเป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าจับตามอง และมีแนวโน้มในเชิงบวกจากการพัฒนาโครงการ “สถานีกลางบางซื่อ” ของภาครัฐที่ตั้งเป้าเป็นศูนย์กลางการเดินทางและธุรกิจอีกด้วย
• ราคาที่ดินระดับปานกลาง เป็นสถานีที่มีราคาที่ดินต่ำที่สุดเมื่อเทียบกับพื้นที่รอบสถานีอื่นๆในเส้นทางเดียวกัน ด้วยราคาที่ดินเพียง 250,000 บาทต่อตารางวา เนื่องจากยังเป็นสถานีที่อยู่ห่างจากใจกลางเมืองที่สุด ทำให้ต้องใช้เวลา และค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูง

           อันดับที่ 2 สถานีสีลม ย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ (Central Business District: CBD) ของกรุงเทพมหานคร มีอัตราการเติบโตต่อปีสูงเป็นอันดับสอง18.5% ในปี2560 เทียบกับปีก่อนหน้า

• ทำเลที่ตั้งและศักยภาพเนื่องจากเป็นสถานีใจกลางเมือง และมีการเชื่อมต่อการเดินทางกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว สถานีศาลาแดง ทำเลที่ตั้งแวดล้อมไปด้วยอาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงแรมจำนวนมาก ทำให้มีความต้องการในการพัฒนาสูง ดังเช่น การพัฒนารีโนเวทโรงแรมดุสิตธานีที่กำลังจะเกิดขี้นเร็วๆนี้ เป็นต้น จึงไม่น่าแปลกใจที่ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
• ราคาที่ดินระดับสูงมาก เป็นสถานีที่มีราคาที่ดินสูงที่สุด 1,600,000 บาทต่อตารางวาในปี 2560 แสดงให้เห็นว่าเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูง แต่ราคาก็สูงเช่นกัน อาจเป็นเพราะที่ดินว่างสำหรับการพัฒนามีจำกัด

           ส่วนอันดับที่ 3-4 คือ สถานีคลองเตย และสถานีศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิตติ์ มีอัตราการเติบโตต่อปี 12.6% และ 11.1% ในปี 2560 เทียบกับปีก่อนหน้าตามลำดับ ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่สูงมากเช่นกัน

• ทำเลที่ตั้งและศักยภาพ จะเห็นว่าสถานีเหล่านี้เป็นสถานีในย่านกลางเมือง ใกล้กับสถานีเชื่อมต่อการเดินทางกับสถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียว คือ สถานีสีลม และสถานีสุขุมวิท และเป็นย่านที่มีการอยู่อาศัยหนาแน่น สะดวกต่อการเดินทางภายในเมือง และการเดินทางออกนอกเมืองด้วยรถยนต์ รวมถึงระบบขนส่งสาธารณะหลายรูปแบบ ทำให้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดมากขึ้นในแถบนี้
• ราคาที่ดินระดับสูงโดยสถานีคลองเตยมีราคาที่ดินเฉลี่ย 650,000 บาทต่อตารางวา และสถานีศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิตติ์มีราคาที่ดินเฉลี่ย 700,000 บาทต่อตารางวาในปี 2560แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของทำเลที่จะเพิ่มมากขึ้นในอนาคต

            อันดับที่ 5 สถานีเพชรบุรี เป็นสถานีที่ได้รับความสนใจมากขึ้นเรื่อยๆ มีอัตราการเติบโตต่อปี 10.5% ในปี 2560 เทียบกับปีก่อนหน้า

• ทำเลที่ตั้งและศักยภาพ เป็นสถานีที่เชื่อมต่อการเดินทางกับรถไฟฟ้าแอร์พอร์ทเรลลิงค์ ท่าเรือคลองแสนแสบอโศก และสถานีรถไฟอโศก ทำให้สามารถเชื่อมต่อการเดินทางด้วยรูปแบบการเดินทางที่หลากหลายถึงแม้ว่าพื้นที่รอบสถานีจะยังไม่มีการพัฒนาโครงการทางอสังหาริมทรัพย์มากนัก แต่ก็เป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง และน่าจับตามอง โดยเฉพาะรูปแบบการพัฒนาพื้นที่ย่านมักกะสันของรัฐบาลซึ่งจะส่งผลต่อความต้องการในการพัฒนาพื้นที่ย่านนี้เป็นอย่างมาก
• ราคาที่ดินระดับปานกลาง ด้วยราคาที่ดินเพียง 580,000 บาทต่อตารางวา ต่างจากราคาที่ดินสถานีสุขุมวิท ซึ่งเป็นสถานีถัดไป 1,600,000 บาทต่อตารางวามากนัก แสดงให้เห็นว่าเป็นทำเลที่มีถึงศักยภาพ แต่อาจต้องได้รับการพัฒนาเพื่อยกระดับศักยภาพพื้นที่มากขึ้น

ศักยภาพของพื้นที่ทำให้ราคาที่ดินในแต่ละย่านต่างกันหลายเท่า!

           จะเห็นว่าการพัฒนาเครือข่ายระบบขนส่งมวลชนไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (MRT) รถไฟสายสีเขียวเข้ม-อ่อน (BTS) แอร์พอร์ตเรลลิงค์ (ARL) หรือ ระบบขนส่งมวลชนอื่นๆ ที่สามารถเชื่อมต่อการเดินทางภายในกรุงแทพมหานครได้อย่างมีประสิทธิภาพนั้นส่งผลให้ราคาที่ดินโดยรอบสถานีขนส่งเหล่านั้นเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ก็ต่างกันตามศักยภาพของพื้นที่ ทั้งๆที่เป็นสถานีข้างๆกัน ราคาที่ดินและอัตราการเติบโตอาจต่างกัน 2 เท่าหรือมากกว่านั้น จึงจำเป็นต้องศึกษาพื้นที่ให้ดีก่อนการลงทุน

ที่มา:
ธนาคารแห่งประเทศไทย
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส