ไม่จริงที่มีข่าวเมื่อเร็วๆ นี้ว่า “อุปทานเหลือขายที่อยู่ในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไม่ต่ำกว่า 152,792 หน่วย” แท้จริงแล้วมากกว่านี้มหาศาล!

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวถึงข่าวเมื่อเร็วๆ นี้ที่ว่า “อสังหาฯ อ่วม! สต๊อกล้นข้ามปี 63 กว่า 1.5 แสนหน่วย (ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล) ทาวน์เฮาส์ยอดขายอืด” (ผู้จัดการ 18 ตุลาคม 2562)  โดยกล่าวว่า ข่าวดังกล่าวคลาดเคลื่อน  ความจริงอุปทานในมือของผู้ประกอบการมีมากกว่านี้ กล่าวคือมีถึง 204,585 หน่วย หรือมากกว่าตามข่าวดังกล่าวถึง 34%

            ที่อยู่อาศัย 204,585 หน่วยที่รอการขายนี้ ไม่ใช่ว่าขายไม่ออก เพียงแต่ ณ วันสำรวจ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2562 ปรากฏว่ายังไม่ได้ขาย  บางส่วนอาจเพิ่งเปิดตัวไม่นาน ที่ขายไม่ได้หรือขายไม่ออกเพราะเป็นห้องที่มีสวย ทำเลไม่ดี หรือมีความผิดปกติมีน้อยมาก  จากอัตราการดูดซับปีละ 100,000-120,000 หน่วย ก็น่าจะใช้เวลาอีกประมาณ 21 เดือนจึงจะดูดซับจนหมด หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย

            ในจำนวนที่อยู่อาศัย 204,585 หน่วยนี้ เป็นห้องชุด 88,788 หน่วยหรือ 44% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 61,541 หน่วย (30%) และเป็นบ้านเดี่ยว 34,537 หน่วย (17%) เป็นบ้านแฝด 14,803 หน่วย (7%) เป็นอาคารพาณิชย์ 4,157 หน่วย (2%) และเป็นที่ดินจัดสรร 759 แปลงหรือ 0.4%  ถ้าแยกเป็นระดับราคา ระดับราคาที่ยังมีเหลือขายมากที่สุดคือ 2-3 ล้านบาท มีถึง 58,502 หน่วย หรือ 29% รองลงมาคือระดับราคา 3-5 ล้านบาทจำนวน 54,512 หน่วย (27%) และราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 41,551 หน่วย (20%)  ในรายละเอียดจะพบว่า

 1. บ้านเดี่ยวที่เหลืออยู่มากที่สุดอยู่ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท จำนวน 14,114 หน่วย หรือ 41% ของบ้านเดี่ยวทั้งหมด

 2. บ้านแฝดที่เหลือขายมากที่สุด เป็นในระดับราคา 3-5 ล้านบาท เหลืออยู่ 9,995 หน่วย หรือ 68% ของบ้านแฝดทั้งหมด

 3. ทาวนเฮาส์ที่เหลือขายมากที่สุด อยู่ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 28,988 หน่วย หรือประมาณ 47% ของทาวน์เฮาส์ทั้งหมด

 4. ตึกแถวที่เหลือขายอยู่ ส่วนใหญ่ (51%) อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาทต่อหน่วย มี 2,117 หน่วย จากตึกแถวที่ยังเหลืออยู่ทั้งหมด 4,157 หน่วย

 5. ห้องชุดที่เหลือขายอยู่กลุ่มใหญ่ที่สุดคือระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 24,680 หน่วย (28%) และระดับราคา 1-2ล้านบาท จำนวน 24,047 หน่วย (27%)

             จำนวนที่รอการขาย 204,585 หน่วยนี้ สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วก่อนถึงปี 2562 มี 17,809 หน่วย หรือ 9% เท่านั้น คาดว่าจะสร้างเสร็จภายในปี 2562 มีอีก 18% ดังนั้นที่เสร็จพร้อมโอนในมือผู้ประกอบการ ณ ขณะนี้จึงมีอยู่ราว 54,963 หน่วย โดยในจำนวนนี้เป็นของบริษัทมหาชนประมาณ 34,007 หน่วยหรือ 62% ของอุปทานทั้งหมดที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว  ส่วนที่จะสร้างเสร็จในปี 2563-65นั้นยังมีอีกเป็นส่วนใหญ่ถึง 73% ของอุปทาน 204,585 หน่วย  ในอนาคตหากเกิดวิกฤติขึ้น จำนวนที่จะเสร็จในปีหลังๆ คงไม่เสร็จแน่ และคงปล่อยทิ้งร้างเอาไว้
 

             อย่างไรก็ตามสถานการณ์ในขณะนี้ไม่ได้ย่ำแย่มากเช่นในช่วงวิกฤติปี 2540 เพียงแต่การขายค่อนข้างช้าตามภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ดีขึ้นมาเลยตลอด 5 ปีที่ผ่านมา