สุดตะลึง ราคาที่ดินแถวสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต เพิ่มขึ้น 9 เท่าในรอบ 27 ปี แถวเยาวราชและสีลมที่เคยเป็นแหล่งที่ดินที่แพงที่สุดในประเทศไทย ราคาที่ดินยังทะยานขึ้นโดยไม่สนใจโควิด-19

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยผลการสำรวจราคาที่ดินและในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเกือบ 400 บริเวณเป็นรายปีตั้งแต่ปี 2537 จนถึงปัจจุบันพบว่า เมื่อเปรียบเทียบทำเลสำคัญสามทำเลคือสยามสแควร์-ชิดลม-เพลินจิต สีลมและเยาวราช จะเห็นการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง

            เยาวราชหรือไชน่าทาวน์ของ กรุงเทพมหานคร เคยเป็นเสมือนศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District:CBD) และเคยเป็นทำเลที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดคือประมาณ 700,000 บาทต่อตารางวาในปี 2537 ในปีเดียวกันนั้นสีลมซึ่งเป็น CBD ใหม่มีราคาที่ดินประมาณ 450,000 บาทต่อตารางวาโดยเป็นอันดับที่สอง ส่วนสยามสแควร์มีราคาที่ดิน 400,000 บาทต่อตารางวา

            อย่างไรก็ตามสถานการณ์แปลงเปลี่ยนไปเนื่องจากการมีรถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ 6 รอบ พระชนมพรรษา (BTS Skytrain) เยาวราชซึ่งเพิ่งจะมีรถไฟฟ้าจึงมีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่ค่อนข้างช้าเป็นพิเศษ  ส่วนสีลมและสยามสแควร์มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน โดยเฉพาะสยามสแควร์ถือเป็น จุดตัดของรถไฟฟ้าสองสายจึงยิ่งมีการกระตุ้นราคาที่ดินมากขึ้น มีการพัฒนา TOD (Transit Oriented Development) คือ มีการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าหรือระบบขนส่งมวลชน

            ผลของการเกิดขึ้นของ BTS เมื่อปลายปี 2542 จึงทำให้ราคาที่ดินที่สยามสแควร์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด จนทำให้ราคาที่ดินเพิ่มเป็นตารางวาละ 3.3 ล้านบาทต่อตารางวานะสิ้นปี 2563 (ตารางเมตรละ 825,000 บาท ตารางฟุตละ 76,645 บาท ตารางฟุตละ 2,555 เหรียญสหรัฐ) และคาดว่าจะเพิ่มเป็น 3.6 ล้านบาทนะสิ้นปี 2564 การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาที่ดินที่สยามสแควร์นี้เป็นผลโดยตรงจากการเป็นจุดตัดของรถไฟฟ้าสองสายโดยตรง

            ในขณะที่ราคาที่ดินสยามสแควร์เพิ่มขึ้นถึง 9 เท่าในระยะเวลา 27 ปี  ราคาที่ดินที่สีลมซึ่งเป็น CBD ก็เพิ่มขึ้นอย่างมากเช่นกันแต่เป็นการเพิ่มขึ้น 600% โดยเพิ่มจากที่ดินตารางวาละ 450,000 บาทในปี 2537 เป็นตารางวาละ 2.7 ล้านบาทในปี 2564 ส่วนที่เยาวราชราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 271% หรือเกือบสามเท่าในรอบ 27 ปีซึ่งก็ไม่น้อยโดยเพิ่มจาก 700,000 บาทต่อตารางวาในปี 2537 เป็น 1.9 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2564

            โดยสรุปแล้วราคาที่ดินเยาวราชเพิ่มขึ้น 3.7% ต่อปีในระยะเวลา 27 ปีที่ผ่านมาเพราะในช่วงเกือบ 24 ปีแรกยังไม่มีรถไฟฟ้าผ่านย่านนี้ ในขณะที่อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินที่สีลมในช่วงเวลาเดียวกันเป็น 6.9% ต่อปี  ส่วนทำเลที่ราคาที่ดินแพงที่สุดคือสยามสแควร์มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินต่อปีสูงถึง 8.5%  จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเพราะรถไฟฟ้า BTS ที่นำผู้คนมาจับจ่ายในใจกลางเมือง โดยไม่ต้องมีโครงการพัฒนาอื่นใดอีกเลยในเขตใจกลางเมืองนี้

            โควิด-19 อาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะห้องชุดในใจกลางเมืองราคาลดต่ำลงเพราะความต้องการซื้อและความสามารถในการซื้อลดลงอย่างต่อเนื่องแต่ โควิด-19 ก็ไม่ทำให้ราคาที่ดินในใจกลางเมืองลดลงเพราะศักยภาพของที่ดินไม่ได้ตกต่ำลงตามไปด้วย  ในทางตรงกันข้ามสำหรับโควิด-19 ก็ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนหรือที่เกี่ยวข้องกับการเดินทาง เช่น โรงแรม รีสอร์ต ตกต่ำลงเป็นสำคัญเพราะขาดรายได้ไปประมาณ 2-3 ปีนั่นเอง

 

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินใน 3 ห้วงเวลาหลักของ 3 ทำเลหลักในกรุงเทพมหานคร

ทำเล/ปี	2537	2542	2563	แนวโน้ม 2564
เยาวราช	700,000	500,000	1,750,000	1,900,000
สีลม	450,000	420,000	2,500,000	2,700,000
สยามสแควร์	400,000	380,000	3,300,000	3,600,000

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

 

            ส่วนเศรษฐกิจในปี 2540 ทำให้ราคาที่ดินเริ่มตกในปี 2540 จนถึงสิ้นปี 2542 ราคาที่ดินก็ตกต่ำถึงจุดต่ำสุด โดยในกรณีเยาวราช  ตกจากราคา 700,000 บาทต่อตารางวาในปี 2537 เหลือ 500,000 บาท หรือลดลงไปถึง 29%  ส่วนทำเลสีลม ราคาตกต่ำลงจาก 450,000 บาทต่อตารางวาเหลือ 420,000 บาท หรือลดลงไป 7%  ส่วนที่สยามสแควร์ ราคาก็ลดลงจาก 400,000 บาทต่อตารางวาเหลือ 380,000 บาท หรือลดไป 5%  ราคาที่ดินในช่วงวิกฤติปี 2540 ส่งผลต่อราคาที่ดินในใจกลางเมืองหรือในเขตเมืองทั่วประเทศ ยกเว้นที่ดินชนบท และชายทะเล

            มีประเด็นที่น่าสนใจร่วมสมัยประเด็นหนึ่งก็คือมาตรการ LTV (Loan to Value Ratio) ที่กำหนดให้สถาบันการเงินต้องปล่อยกู้ไม่เกินเพดานที่กำหนด เช่น 80-90% มาตรการนี้ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะภาคการเก็งกำไร  ทำให้การเก็งกำไรลดน้อยลง ทำให้ผู้ประกอบการได้รับผลกระทบจนต้องลดราคาบ้านลงบ้างเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ  อย่างไรก็ตามมาตรการนี้ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อราคาที่ดินที่เป็นวัตถุดิบสำคัญในการพัฒนาที่ดินเลย เพราะผู้ประกอบการอาจซื้อที่ดินไปพัฒนาสินค้าประเภทใหม่ๆ โดยเฉพาะที่ดินใจกลางเมือง เน้นการพัฒนาเชิงพาณิชย์จึงไม่ค่อยเกี่ยวข้องหรือได้รับผลกระทบจากมาตรการนี้

            ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยยังรวบรวมราคาที่ดิน 10 ทำเลเด่น ณ สิ้นปี 2563 โดยแสดงราคาต่อตารางวาไว้ดังนี้:

            อันดับที่ 1    สยามสแควร์         3.30 ล้านบาท   ศูนย์กลางการค้าปลีก (Retail Centre) ของไทย

            อันดับที่ 2    ถนนวิทยุ             2.75 ล้านบาท   ศูนย์รวมอาคารสำนักงานชั้นดีในประเทศไทย

            อันดับที่ 3    สุขุมวิท ไทม์สแควร์ 2.73 ล้านบาท   ศูนย์ผสมผสานระหว่างการพัฒนาเชิงพาณิชย์กับที่อยู่อาศัย

            อันดับที่ 4    สีลม                   2.50 ล้านบาท   ศูนย์กลางธุรกิจการเงินของไทย

            อันดับที่ 5    สุขุมวิท 21 (อโศก) 2.42 ล้านบาท   ศูนย์รวมอาคารสำนักงานพร้อมแนวรถไฟฟ้าใจกลางเมือง

            อันดับที่ 6    สาทร                  2.15 ล้านบาท   ส่วนหนึ่งของศูนย์ธุรกิจ (Central Business District: CBD)

            อันดับที่ 7    เยาวราช              1.75 ล้านบาท   ไชนาทาวน์ของไทย เป็น CBDในอดีต

            อันดับที่ 8    สุขุมวิท เอกมัย      1.65 ล้านบาท   เขตที่อยู่อาศัยชั้นดีและส่วนต่อขยายของใจกลางเมือง

            อันดับที่ 9    พญาไท               1.43 ล้านบาท   ส่วนต่อขยายของศูนย์กลางการค้าปลีกสยามสแควร์

            อันดับที่ 10  พหลโยธิน ช่วงต้น  1.35 ล้านบาท   เขตที่อยู่อาศัยชั้นดีใจกลางเมือง
 

            โดยสรุปแล้ว วิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ต่างหากที่ส่งผลร้ายแรงต่อราคาที่ดินมากกว่าโควิด-19 อย่างชัดเจน  ส่วนการที่เยาวราชมีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินต่ำสุดก็เพราะเพิ่งมีรถไฟฟ้าและผังเมืองก็ไม่อนุญาตให้สร้างตึกสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษเพราะมีพื้นที่จำกัดส่วนมากเป็นที่ดินแปลงเล็กๆ นั่นเอง  ส่วนทำเลสีลมเป็นเขตศูนย์กลางธุรกิจการเงิน (Financial District) จึงทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นเป็นพิเศษ ส่วนราคาที่ดินที่สยามสแควร์เพิ่มสูงขึ้นเป็นอันดับหนึ่งเพราะการพัฒนาที่ผสมผสานโดยเฉพาะศูนย์การค้าซึ่งก่อให้เกิดรายได้จากค่าที่ดินเป็นอันมาก

            อนึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เป็น ศูนย์ข้อมูลแห่งแรกที่สำรวจอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศตั้งแต่ปี 2537 และยังสำรวจไปทั่วอาเซียนและประเทศอื่นๆ อีกด้วย