ที่ดินบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต นานา ยังครองแชมป์อันดับหนึ่งของประเทศไทย ณ ราคาสูงสุดถึง 3.3 ล้านบาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 1,320 ล้านบาทโดยประมาณการ ณ สิ้นปี 2564 ทั้งนี้คาดว่าไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปจากปี 2563 ในขณะที่ทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ราคาขึ้น 4.7%

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยผลการสำรวจราคาที่ดินและในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเกือบ 400 บริเวณเป็นรายปีตั้งแต่ปี 2537 จนถึงปัจจุบันพบว่า พื้นที่บริเวณสยามแสควร์ ชิดลม เพลินจิตและนานา ยังเป็นบริเวณที่ราคาที่ดินสูงที่สุด โดยประมาณการไว้ที่ 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,320 ล้านบาท  ถ้านำธนบัตรใบละ 1,000 บาทมาวางบนที่ดินขนาด 1 ตารางวา ก็ต้องใช้ธนบัตรวางซ้อนกันไว้ถึง 9.6 ชั้นเลยทีเดียว หรือหากเทียบเป็นทองคำหนัก 1 บาท ณ ราคา 27,500 บาทก็เท่ากับทองคำหนักถึง 120 บาทเลยทีเดียว

            สาเหตุที่ราคาที่ดินในบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตและนานาดังกล่าวมีมูลค่าสูงมาก ก็เพราะสามารถนำที่ดินเปล่านี้ไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ได้อย่างหลากหลาย และถึงแม้ว่าค่าเช่าศูนย์การค้าจะได้รับผลกระทบบ้างในยุคโควิด-19 แต่ก็ถือเป็นเรื่องชั่วคราว ยังไม่กระทบถึงราคาที่ดินอย่างทันทีทันใด เพราะที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะการเปลี่ยนแปลงที่เฉื่อยหรือเชื่องช้า (Inertia) กว่าทั่วไป  และยิ่งมีการก่อสร้างรถไฟฟ้ารอบนอกมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งสามารถนำผู้บริโภคจากนอกเมืองเข้าสู่เมืองได้สะดวก ทำให้ที่ดินในใจกลางเมืองยังคงศักยภาพอยู่อย่างต่อเนื่อง

            การที่ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวตามสถานีสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตและนานามีราคาเท่าเทียมกันก็เพราะการเชื่อมต่อกันด้วยรถไฟฟ้า ประกอบกับการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้านี้มีอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าเป็นแนวทางต่อเนื่องกัน โดยเฉพาะในกรณีศูนย์การค้าหรือพื้นที่ค้าปลีก ที่อยู่ตามแนวนี้ แทบจะสามารถเดินไปมาได้ ถือเป็นการรวมตัวกันของศูนย์การค้าปลีก เทียบได้กับย่านถนนออร์ชาร์ตในสิงคโปร์ที่เป็นศูนย์รวมของศูนย์การค้าที่หลากหลายที่สุดในโลกก็ว่าได้

            อย่างไรก็ตามพอเลยจากนานาไปทางสุขุมวิท 21 และเรื่อยไป ราคาที่ดินก็ลดต่ำลงมาตามลำดับ หรือตามแนวถนนพญาไท และถนนพระรามที่ 1 (สนามศุภชลาศัย) ราคาที่ดินก็ลดหลั่นลงไปเช่นกัน แต่ถ้าในอนาคตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยยกเลิกสัญญาการเช่าพื้นที่ของสนามศุภชลาศัยแล้วนำที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์เช่นเดียวกับมาบุญครอง หรือสามย่านมิดทาวน์ ก็จะทำให้ราคาที่ดินในบริเวณนื้พุ่งสูงขึ้นอีกได้เช่นกัน

            อันที่จริงบริเวณสยามสแควร์นั้นไม่มีที่ดินที่สามารถซื้อขายได้จริง เพราะฝั่งด้านใต้ก็เป็นที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และฝั่งด้านเหนือก็เป็นของวังสระปทุม  แต่ในที่นี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยคำนวณราคาที่ดินโดยสมมติให้นำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ให้เป็นศูนย์การค้าหรืออาคารสำนักงาน และหากที่ดินแปลงนี้ไม่ได้เป็นที่ดินเช่าระยะยาว แต่เป็นที่ดินที่ซื้อขายขาด ราคาที่ดินจึงออกมาในราคานี้

            สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดขนาดเฉลี่ยประมาณ 4 ไร่ (หน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร) คาดการณ์ ณ สิ้นปี 2564 โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นดังนี้:

            1. I2-4 สยามสแควร์                    ตารางวาละ 3.3 ล้านบาท

            2. I2-5 ถนนวิทยุ                        ตารางวาละ 2.75 ล้านบาท

            3. I3-1 ถนนสุขุมวิท                    ตารางวาละ 2.73 ล้านบาท

            4. I3-2 สุขุมวิท 21                      ตารางวาละ 2.5 ล้านบาท

            5. I4-2 สีลม                              ตารางวาละ 2.5 ล้านบาท

            6. I4-3 สาทร                             ตารางวาละ 2.2 ล้านบาท

            7. I2-2 เยาวราช                         ตารางวาละ 1.75 ล้านบาท

            8. I3-4 สุขุมวิท-เอกมัย                ตารางวาละ 1.7 ล้านบาท

            9. I2-3 พญาไท                          ตารางวาละ 1.55 ล้านบาท

            10. I4-4 พระรามที่ 4-บ่อนไก่        ตารางวาละ 1.55 ล้านบาท

            ส่วนราคาที่ดินที่ถูกที่สุด ณ ขนาด 4 ไร่เช่นกัน ซึ่งส่วนมากอยู่รอบนอกของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ สิ้นปี 2564 คาดการณ์ไว้ดังนี้:

            1. A6-4 เลียบคลอง 13 กม.5                          ตารางวาละ 3,400 บาท

            2. A1-2 ตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร              ตารางวาละ 7,000 บาท

            3. G5-5 มอเตอร์เวย์ กม.34                            ตารางวาละ 8,000 บาท

            4. A2-2 กาญจนาภิเษก กม.8 (บางขัน-วังน้อย) ตารางวาละ 8,800 บาท

            5. H7-2 สุขุมวิท กม.46 บางบ่อ                       ตารางวาละ 9,000 บาท

            6. E5-2 ลำต้อยติ่ง                                        ตารางวาละ 9,000 บาท

            7. A2-3 เลียบคลองรพีพัฒน์                            ตารางวาละ 9,300 บาท

            8. A5-3 รังสิต-วังน้อย                                    ตารางวาละ 9,500 บาท

            9. A6-5 กาญจนาภิเษก กม.27 (ลำลูกกา)          ตารางวาละ 10,000 บาท

            10. E3-1 ประชาสำราญ                                  ตารางวาละ 10,000 บาท

            การที่ราคาที่ดินที่แพงที่สุดตกตารางวาละ 3.3 ล้านบาท (สยามสแควร์) และราคาต่ำสุดตกเป็นเงินตารางวาละ 3,400 บาท (เลียบคลอง 13 กม.5) ถือว่าต่างกันถึง 971 เท่าทั้งที่ระยะทางห่างกันเพียง 66 กิโลเมตร นี่จึงเป็นความเหลื่อมล้ำของราคาที่ดินเป็นอย่างมาก ทั้งนี้เพราะในเขตใจกลางเมือง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพราะมีสาธารณูปโภคขนาดใหญ่โดยเฉพาะในกรณีโครงสร้างพื้นฐานสำคัญอันได้แก่ รถไฟฟ้าหลายสาย และทางด่วนที่วิ่งเข้าสู่ใจกลางเมืองนั่นเอง 

            ยิ่งกว่านั้นอีกสาเหตุหนึ่งก็คือผังเมืองของกรุงเทพมหานครที่กำหนดให้ใจเขตใจกลางเมืองสามารถก่อสร้างอาคารได้ไม่เกิน 10 เท่าของพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio, 10:1) โดยส่วนใหญ่ได้ไม่เกิน 7 เท่า ทำให้ต้นทุนค่าที่ดินสูงมาก  หากรัฐบาลสามารถกำหนดให้ผังเมืองในกรุงเทพมหานครสามารถอนุญาตให้มีการก่อสร้างโดยใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างได้ประโยชน์สูงสุด เช่น อาคารวอลล์สตรีททาวเวอร์สีลม สามารถสร้างได้ถึง 20 เท่าต่อ 1 ยิ่งในปัจจุบันใจกลางเมืองได้รับการเชื่อมต่อด้วยรถไฟฟ้า ทำให้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยแบบห้องชุดได้มากโดยไม่จำเป็นต้องใช้รถยนต์ส่วนตัว

            ส่วนบริเวณที่มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในสัดส่วนสูงสุด ซึ่งแสดงว่ามีศักยภาพที่ดี ทำเลเหล่านี้มีอนาคตที่ดี เนื่องจากมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านบ้าง หรือไม่ก็ตั้งอยู่ไม่ไกลจากแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอยู่ ทำให้มีโอกาสในการพัฒนาใหม่ๆ  ในอนาคต จากแต่เดิมที่บางแห่งอาจสร้างเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ หรือเป็นห้องชุดขนาดไม่สูงมากนัก ก็อาจสร้างเป็นอาคารชุดที่เป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้แสดงไว้ดังนี้:

            1. F1-1 ห้างบิ๊กซีลาดพร้าว (โรงเรียนปานะพันธ์ (เดิม)  ตารางวาละ 700,000 บาท เพิ่มขึ้น 16.7%

            2. F3-1 สตรีวิทยา 2 (ลาดพร้าว 71)                         ตารางวาละ 140,000 บาท เพิ่มขึ้น 16.7%

            3. F2-1 วิภาวดี-จตุจักร                                          ตารางวาละ 580,000 บาท เพิ่มขึ้น 16.0%

            4. E7-2 รามคำแหง สะพานสูง                                 ตารางวาละ 125,000 บาท เพิ่มขึ้น 15.7%

            5. F3-2 โชคชัย 4                                                 ตารางวาละ 150,000 บาท เพิ่มขึ้น 15.4%

            6. D6-3 เกษตร-นวมินทร์ 2                                     ตารางวาละ 230,000 บาท เพิ่มขึ้น 15.0%

            7. B3-2 แจ้งวัฒนะ                                                ตารางวาละ 310,000 บาท เพิ่มขึ้น 14.8%

            8. F2-2 พหลโยธิน-เสนานิคม                                  ตารางวาละ 550,000 บาท เพิ่มขึ้น 14.6%

            9. A4-1 พหลโยธิน กม.33                                      ตารางวาละ 80,000 บาท เพิ่มขึ้น 14.3%

            10. E1-3 รามอินทรา กม.11.4                                 ตารางวาละ 160,000 บาท เพิ่มขึ้น 14.3%

            สำหรับในปี 2564 คาดว่าราคาที่ดินในใจกลางเมือง แทบจะไม่ได้เพิ่มขึ้นเลย แตกต่างจากในช่วงปี 2562-2563 ที่ยังมีการเพิ่มขึ้นบ้าง ทั้งนี้เพราะพิษของโควิด-19 โดยตรง ส่วนในอนาคตปี 2565-2666 ราคาที่ดินในใจกลางเมือง ก็ยังจะเพิ่มขึ้นเพียงแต่ในสัดส่วนที่น้อย เช่น 3-5% เป็นสำคัญ เพราะเศรษฐกิจไทยยังจะฟื้นตัวน้อยกว่าประเทศอื่น