หลังจากเปิดเมือง อสังหาฯ เริ่มแข่งขันเปิดตัวคอนโดใหม่ตั้งแต่ไตรมาส 4/2564 หลายคนมองว่าจะมีผลทำให้ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า ใน กทม.-ปริมณฑล ขยับตัวหลังจากเจอผลกระทบโควิด 2 ปี (2563-2564) หรือไม่ แล้วปี 2565 จะเป็นอย่างไรต่อไป

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะที่สำรวจราคาที่ดินมาอย่างต่อเนื่องในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ให้ความเห็นต่อกรณีนี้ไว้ว่าการ “แข่งเดือด” ของการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ได้เป็นเครื่องชี้ว่าราคาที่ดินจะขยับ ทั้งนี้เพราะในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2564 แทบจะไม่ค่อยมีการเปิดตัวเลย การเปิดตัวในไตรมาสที่ 4 จึงเป็นเพียงการเปิดชดเชยโครงการที่ควรจะเปิดในช่วงก่อนหน้านี้

            จะเห็นได้ว่าอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่เดือนพฤศจิกายนทำสถิตินิวไฮ โดยเปิดตัวถึง 49 โครงการ จำนวน 11,051 หน่วย มูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 54,071 ล้านบาท แต่คาดเดือนธันวาคม จะเปิดตัวน้อยลง โดยรวมแล้วในปี 2564 ดร.โสภณคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการทั้งหมดประมาณ 60,000 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 270,000 ล้านบาท ตกเป็นเงินหน่วยละ 4.5 ล้านบาท และเมื่อเทียบกับปี 2563 ที่เปิดตัวประมาณ 73,000 หน่วย ยังถือว่าเปิดตัวลดลงไปถึง 18%  ในปี 2565 สถานการณ์น่าจะค่อยๆ ดีขึ้น แต่โดยที่การท่องเที่ยวจากต่างประเทศยังจำกัด โอกาสที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก คงยังไม่เกิดขึ้น

            ส่วนราคาที่ดินก็ยังขยับตัวมากสวนทางกับการหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัยโดยราคาที่ดินในปี 2564 คาดว่าขยับตัวสูงขึ้นกว่าปี 2563 ราว 4.7% แต่ก็ยังเพิ่มขึ้นน้อยกว่าช่วงปี 2562-2563 ที่เพิ่มขึ้น 6.5% ทั้งนี้ในปี 2563 ผู้ประกอบการยอมลดราคาที่อยู่อาศัยในมือลงไปประมาณ 7% เพื่อเป็นการระบายสินค้าคงค้างให้ขายออกไปให้ได้  ส่วนในปี 2564 ราคาที่ดินก็ยังจะเพิ่มขึ้นแต่น้อยกว่า ทั้งนี้เพราะการระบาดของโควิด-19  ซึ่งจะส่งผลให้เศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวในช่วงนี้ ในสถานการณ์ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยก็ยังไม่ได้ดีขึ้น ราคาที่ดินจึงยังเพิ่มขึ้นน้อยไปด้วย

            อย่างไรก็ตามเชื่อว่าในปี 2565 ราคาที่ดินก็คงจะขยับตัวสูงขึ้นอีก เพราะการเปิดใช้งานจริงของรถไฟฟ้า ย่อมส่งผลให้มีการขยับตัวของราคาที่ดินที่ชัดเจนกว่าเดิม ยิ่งกว่านั้นสถาบันต่างๆ ล้วนคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยจะค่อยๆ ฟื้นตัว ดังนั้นราคาที่ดินในปี 2565 น่าจะเพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 โดย ดร.โสภณคาดว่าราคาที่ดินในปี 2565 น่าจะเพิ่มขึ้นถึง 5%ทั้งนี้เป็นอานิสงส์จากรถไฟฟ้าเป็นหลัก แม้เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวนักก็ตาม

            ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นจาก 1 เป็น 72.6 ในระยะเวลา 36 ปีที่ผ่านมา หรือเพิ่มขึ้น 72.6 เท่าตัว เป็นปรากฏการณ์ที่อาจกล่าวได้ว่าในชาติหนึ่งจะได้เห็นสักรอบหนึ่งก็ว่าได้ หรือเท่ากับในห้วงเวลาดังกล่าว ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นปีละ 12.64% ซึ่งเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ หรืออัตราดอกเบี้ยพันธบัตร

            อย่างไรก็ตามเคยมีสถิติว่าราคาหุ้นที่เพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 13 ปีคือ 2548-2562 นั้น ราคาหุ้นเพิ่มขึ้นถึง 7.04 - 27.5 เท่า <1> หรืออาจกล่าวได้ว่าราคาหุ้นมีผลตอบแทนปีละ16.2% - 29.0%  แต่ราคาที่ดินในห้วงเวลาเดียวกัน เพิ่มขึ้นเพียง 1.98 เท่า (จาก 32.8 เป็น 65.1) หรือเพิ่มขึ้น 1 เท่าตัวในห้วงเวลาเดียวกัน เท่ากับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นปีละ 5.4% หรือพอๆ กับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่านั้น แสดงว่าราคาหุ้นคุณภาพมีผลตอบแทนที่สูงกว่ามาก  แต่ก็คงเป็นหุ้นส่วนน้อยเท่านั้น

            ราคาที่ดินในช่วงแรกของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล คือช่วงปี 2528 – 2539 หรือเพียงระยะเวลา 11 ปี ราคาที่ดินพุ่งขึ้นสูงถึง 33.2 เท่า ถือว่าเพิ่มขึ้นสูงกว่าราคาหุ้นที่อ้างถึงข้างต้น ที่เพิ่มสูงสุดเพียง 27.5 เท่า  อย่างไรก็ตามห้วงเวลาดังกล่าวนี้เป็นห้วงเวลาที่ไทยเปลี่ยนจากประเทศเกษตรกรรมเป็นประเทศอุตสาหกรรมอย่างสมบูรณ์แบบ มีการลงทุนด้านอุตสาหกรรมจากประเทศญี่ปุ่นมากมาย

            ที่เป็นเช่นนี้เกิดขึ้นจากข้อตกลงพลาซา (อังกฤษ: Plaza Accord) <2> ที่บังคับให้ญี่ปุ่นและเยอรมนีเพิ่มค่าเงินของตัวเองเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐ เมื่อวันที่ 22 กันยายน 2528 ผลคือ “ญี่ปุ่นและเยอรมนีสามารถซื้อหาสินค้าต่างประเทศได้ในราคาถูกลงเกือบเท่าตัว แต่ในทางตรงข้าม สินค้าที่ผลิตในญี่ปุ่นในสายตาของชาวโลกกลับมีราคาแพงขึ้นเท่าตัวด้วยเช่นกัน. . .เมื่อภาคการผลิตในญี่ปุ่นทำผลกำไรลดต่ำลง จึงเกิดการย้ายฐานการผลิตไปยังประเทศที่มีต้นทุนต่ำกว่าและขนส่งได้สะดวก ซึ่งก็คือกลุ่มอาเซียนโดยเฉพาะไทย

            การนี้ทำให้ญี่ปุ่นย้ายการลงทุนภาคอุตสาหกรรมมาในประเทศไทยรวมทั้งประเทศอื่น ๆ ในอาเซียนเพื่อผลิตสินค้าส่งไปขายยังสหรัฐอเมริกาและยุโรปแทนการผลิตในญี่ปุ่น เงินเยนแข็งค่าจนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากมาย นับแต่นั้นมาผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติในภาคอุตสาหกรรมของไทยก็แซงหน้าภาคเกษตรกรรมอย่างเด่นชัด และการพัฒนาภาคอุตสาหกรรมของไทยนับเป็นผลพวงจากการลงทุนโดยตรงของต่างประเทศ (Foreign Direct Investment หรือ FDI) โดยเฉพาะญี่ปุ่น โดยญี่ปุ่นถือเป็นนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุด

            เมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็ตกต่ำลงในห้วงปี 2540-2542 จากที่เคยขึ้นสูงสุดในปี 2539 ที่ 33.2 เหลือเพียง 25.9 ในปี 2542 หรือเท่ากับลดลงปีละ -7.9% ในระยะเวลา 3 ปีดังกล่าว โดยในปี 2540 ราคาทีดินลดลง -12.6% ปี 2541 ลดลงอีก -10.8% ส่วนในปี 2542 ราคาไม่ลด-คงที่ ในห้วงเวลานี้เป็นครั้งแรกที่ประเทศไทยมีประสบการณ์ที่ราคาที่ดินก็ลดลงได้ หลังจากที่เชื่อมานานนับสิบๆ ปีว่าราคาที่ดินจะไม่มีทางลด

            หลังจากปี 2544 เป็นต้นมา ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยังไม่เคยลดลงอีกเลย เพียงแต่ว่าในบางปี ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นเป็นพิเศษ เนื่องจากเศรษฐกิจดี เช่นในห้วงปี 2547-2549 (ซึ่งต่อมามีรัฐประหารในวันที่ 19 กันยายน 2549) หลังจากนั้นราคาที่ดินก็ขึ้นๆ ลงๆ ไม่มากนัก ยกเว้นหลังรัฐประหารปี 2557 ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง  3.0% ในปีถัดมา (พ.ศ.2558) เท่านั้น

            ราคาที่ดินเพิ่มกระฉูดในปี 2561-2562 ณ อัตรา 7.9% และ 14.0% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ใหม่ เนื่องจากมีการเริ่มต้นก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสาย ทำให้ราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลกระเตื้องขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในปี 2562 ที่การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ เป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น ทั้งที่ราคาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ลดลง -1.5% ตามการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย และยังพบภาวะล้นตลาดของตลาดอาคารชุดอีกด้วย

            เมื่อเทียบกับค่าก่อสร้างในห้วงเวลา 20 ปีที่ผ่านมา ผลสำรวจพบว่าราคาที่ดินในห้วงปี 2543-2563 เพิ่มขึ้นเฉลี่ยจากดัชนี 100% เป็น 256% แสดงว่าเพิ่มขึ้นถึงประมาณ 2.5 เท่า  ในขณะที่ราคาค่าก่อสร้างอาคารใหม่ เพิ่มจากดัชนี 100% เป็น 172% แสดงว่าเพิ่มขึ้นจาก 1 เป็น 1.72 เท่าเท่านั้น  จึงอาจอนุมานได้ว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงกว่าค่าก่อสร้างอาคาร  สาเหตุที่เป็นเช่นนี้ก็คือ อุปทานที่ดินมีจำกัด จึงทำให้การเพิ่มขึ้นของราคาสูงขึ้นมาก  ในขณะเดียวกันในยามเศรษฐกิจตกต่ำ แม้ค่าก่อสร้างจะยังเพิ่มขึ้น แต่ก็อาจไม่ได้มีการก่อสร้างอะไรมากนัก

            อย่างไรก็ตามหากนำผลการสำรวจในช่วงปี 2539-2543 มาเทียบด้วย กลับพบว่า ราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 215% ในขณะที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 202% ทั้งนี้เป็นเพราะว่าในห้วงหนึ่งในประเทศไทย ตั้งแต่ปี 2540-2542 ราคาที่ดินกลับตกต่ำลงอย่างหนัก เพราะพิษวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้กลายเป็นว่าค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นมากกว่าค่าที่ดิน  แต่ปรากฏการณ์นั้นก็เป็นเพียงสิ่งชั่วคราวในระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น  ในอนาคตอาจมีความผันผวนเกี่ยวกับราคาที่ดินขึ้นอีกก็ได้  แต่ในระยะปัจจุบันนี้ราคาที่ดินเติบโตไวกว่า

            จะสังเกตได้ว่า ตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมาราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นสูงกว่าราคาค่าก่อสร้างซึ่งค่อนข้างจะคงที่หรือหดตัวลงเล็กน้อย ที่ราคาค่าก่อสร้างหดตัวลงบ้างก็เพราะเศรษฐกิจโลกไม่ดี ความต้องการเหล็กและปูนซีเมนต์มีจำกัด  ราคาเหล็กไม่ขึ้น ทำให้ค่าก่อสร้างโดยรวมไม่ขึ้นตามไปด้วย  ประกอบกับเศรษฐกิจไทยเองกลับตกต่ำกว่าเศรษฐกิจโลกเสียอีก จึงทำให้ราคาค่าก่อสร้างลดลงหรือคงที่ในขณะที่ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งก็เพราะการพัฒนารถไฟฟ้า ทำให้เกิดศักยภาพใหม่ๆ ราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นสูงกว่า  อย่างไรก็ตามในปี 2564 กลับปรากฏว่าราคาค่าก่อสร้างโดยเฉพาะเหล็กในห้วงไตรมาสที่ 1/2564 เพิ่มขึ้น 16% ทำให้ราคาค่าก่อสร้างในห้วงต่อไปจะขึ้นราคา

 

            สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ สามารถสรุปได้ดังนี้:

ลำดับ    สถานะโครงการ         ทำเล/รถไฟฟ้า                                       ปี 63-64
1          เปิดใช้แล้ว                 BTS                                                   7.3%
2          เปิดใช้แล้ว                 ส่วนต่อขยาย : อ่อนนุช-แบริ่ง                     6.3%
3          เปิดใช้แล้ว                 ส่วนต่อขยาย : ตากสิน-บางหว้า                  7.2%
4          เปิดใช้แล้ว                 ส่วนต่อขยาย : แบริ่ง-สมุทรปราการ              6.0%
5          เปิดใช้แล้ว                 MRT                                                   6.3%
6          เปิดใช้แล้ว                 Airport Rail Link                                   4.4%
7          เปิดใช้แล้ว                 PL บางซื่อ-บางใหญ่                                 4.9%
8          เปิดใช้แล้ว                 RL บางซื่อ-ตลิ่งชัน                                   6.7%
9          เปิดใช้แล้ว                 BL บางซื่อ-ท่าพระ                                   6.3%
10        เปิดใช้แล้ว                 BL หัวลำโพง-บางแค                                7.3%
11        อยู่ระหว่างก่อสร้าง     ส่วนต่อขยาย : หมอชิต-คูคต                        10.4%
12        อยู่ระหว่างก่อสร้าง     สายสีชมพู                                               11.7%
13        อยู่ระหว่างก่อสร้าง     สายสีส้ม                                                  8.5%
14        อยู่ระหว่างก่อสร้าง     สายสีเหลือง                                            13.7%

 

            จะเห็นได้ว่ารถไฟฟ้าสายที่เพิ่มมูลค่าได้สูงสุดก็คือสายสีเหลืองที่กำลังก่อสร้างผ่านย่านชุมชนที่หนาแน่นโดยเฉพาะตามถนนลาดพร้าว และจุดตัดบางนา-ตราด และเทพารักษ์  และรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่การก่อสร้างคืบหน้ามาก จึงมีการเพิ่มขึ้นของราคาเฉลี่ย 11.7% อย่างไรก็ตามเส้นนี้ผ่านชุมชนที่ไม่หนาแน่นนัก และราคาอาจไม่ “ไปต่อ” มากนักในอนาคต  ในทางตรงกันข้าม จะเห็นได้ว่ารถไฟฟ้าสายแอร์พอร์ตเรลลิงค์ ที่ไม่มีการจัดรูปที่ดินโดยรอบพื้นที่ มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 4.4% ส่วนรถไฟฟ้า PL สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นเพียง 4.7% ในช่วงปีที่ผ่านมาเท่านั้น

            สำหรับทำเลที่ดินที่มีราคาสูงสุด ก็คือพื้นที่บริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต มีราคาตารางวาละ 3,300,000 บาทต่อตารางวา ถ้าปูด้วยธนบัตรใบละ 1,000 บาท ต้องปูถึงราว 9 ชั้น  รองลงมาเป็นถนนวิทยุ ซึ่งเป็นแหล่งสำนักงาน โรงแรมคุณภาพ จะเห็นได้ว่าสีลมที่เป็นศูนย์กลางทางการเงิน กลับมีราคาต่ำกว่าย่านสุขุมวิท-ไทมสแควร์ซึ่งเป็นแหล่งธุรกิจบันเทิงและที่อยู่อาศัยราคาแพง นอกจากนี้เยาวราชซึ่งเคยเป็นศูนย์ธุรกิจในอดีต ก็มีราคาไม่ค่อยสูงมากนักเพราะที่ผ่านมายังไม่มีรถไฟฟ้า สำหรับในรายละเอียดเป็นดังนี้:

 

อันดับที่ ทำเล                                              ราคาต่อตารางวา
1          สยาม-ชิดลม-เพลินจิต                        3,300,000 บาท
2          วิทยุ                                             2,750,000 บาท
3          สุขุมวิท-ไทมสแควร์                           2,730,000 บาท
4          สุขุมวิท 21 อโศก                              2,500,000 บาท
5          สีลม                                             2,500,000 บาท
6          สาทร                                            2,200,000 บาท
7          เยาวราช                                        1,750,000 บาท
8          สุขุมวิท-เอกมัย                                1,700,000 บาท
9          พญาไท                                         1,550,000 บาท
10        พระรามสี่ (บ่อนไก่)                           1,550,000 บาท

 

            ราคาประเมินที่แพงที่สุดของกรมธนารักษ์เป็นเงินตารางวาละ 1 ล้านบาท อยู่ในย่านสีลม เพลินจิต แต่ราคานี้ไม่ได้ปรับมานานแล้ว  อันที่จริง ตามราคาตลาดของที่ดินในกรุงเทพมหานครในบริเวณสยามสแควร์ น่าจะสูงกว่าสีลม และมีราคาตารางวาละ 1 ล้านบาทตามราคาตลาดมาตั้งแต่ปี 2552 แล้ว  ขณะนี้ราคาที่ดินที่แพงที่สุดเพิ่มขึ้นถึงตารางวาละ 3.3 ล้านบาทแล้ว  แต่กรมธนารักษ์ยังประเมินไว้เพียง 1 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเอื้อประโยชน์ให้กับเจ้าที่ดินรายใหญ่ในเขตใจกลางเมืองนั่นเอง

            ดร.โสภณ เสนอว่ารัฐบาลควรให้แต่ละท้องถิ่น ประเมินราคาที่ดินเอง ถ้าประเมินได้น้อยก็เก็บภาษีได้น้อย ไม่พอใช้จ่าย   แต่ถ้าประเมินสูงเกินจริง ประชาชนก็จะไม่ยอมรับ ท้องถิ่นจะต้องพยายามประเมินให้สอดคล้องกับความเป็นจริงที่สุดเพื่อให้เก็บภาษีได้พอเพียงกับค่าใช้จ่ายในท้องถิ่นให้ได้มากที่สุด  กระบวนการอุทธรณ์ราคาประเมิน ตรวจสอบราคาเพื่อความโปร่งใสก็จะเกิดขึ้น  ลำพังการส่งเจ้าหน้าที่จากส่วนกลาง หรือใช้ข้าราชการสวนภูมิภาคไปประเมินอาจได้ข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงได้

 

 

            หากพิจารณาจากการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในช่วงที่ผ่านมาเป็นดังนี้

อันดับที่ ทำเล                                              ราคาต่อตารางวา       อัตราเพิ่ม
1          อดีตโรงเรียนปานาพันธุ์ ลาดพร้าว                  700,000          16.7%
2          สตรีวิทยา 2 (ลาดพร้าว 71)                         140,000          16.7%
3          วิภาวดี จตุจักร                                         580,000          16.0%
4          รามคำแหง สะพานสูง                                125,000          15.7%
5          โชคชัย 4                                                150,000          15.4%
6          เกษตรนวมินทร์                                         230,000          15.0%
7          แจ้งวัฒนะ                                                310,000          14.8%
8          พหลโยธิน ซอยเสนานิคม                             550,000          14.6%
9          พหลโยธิน กม.33                                        80,000          14.3%
10        รามอินทรา กม.11.4                                   160,000          14.3%

 

            จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นมากนั้นเกิดขึ้นจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าเป็นสำคัญ  ทั้งนี้เพราะราคาที่ดินทั่วไปในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 4.7% เท่านั้น  การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินจึงไม่ได้เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจของไทยที่อาจไม่แข็งแกร่งนัก  แต่เพราะการพัฒนาสาธารณูปโภคนั่นเอง ทั้งนี้ได้สร้างการเก็งกำไรมากขึ้นด้วย  อย่างไรก็ตามราคาที่ดินที่พุ่งกระฉูดในบางเส้นก็อาจลดต่ำลงในอนาคตเช่นเดียวกับกรณีรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งมีการสร้างโครงการอาคารชุดเพื่อการเก็งกำไรกันมากมาย

 

อ้างอิง

<1> เปิดโผ 20 หุ้นราคาพุ่งสูงสุดรอบ 13 ปี – efinanceThai. https://bit.ly/3wyVEUR

<2> Plaza Accord. https://en.wikipedia.org/wiki/Plaza_Accord