ตามที่มีข่าวเมื่อเร็วๆ นี้ในสื่อต่างๆ หลายๆ แห่งว่า ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลขึ้นราคา เพราะวัสดุก่อสร้างขึ้นราคา 4% รวมทั้งปัจจัยเรื่องราคาที่ดิน และแรงงานนั้น ดร.โสภณ ยืนยันว่านี่เป็นข่าวเท็จ อาจเพียงสร้างกระแสให้คนรีบซื้อบ้าน
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เสนอความจริงว่า
1. จากข้อมูลราคาค่าก่อสร้างอาคารของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ณ ไตรมาสที 3/2567 และสิ้นปี 2566 พบว่า ราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นเพียง 0.5% เท่านั้นทั้งนี้เป็นเพราะค่าแรงเพิ่มขึ้นเล็กน้อย (ค่าแรงเป็นส่วนประกอบส่วนน้อยเมื่อเทียบกับค่าวัสดุ) แต่ค่าวัสดุก่อสร้างโดยรวมลดลง 0.05%อาจกล่าวได้ว่าตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นมา ค่าก่อสร้างโดยรวมเพิ่มขึ้นปีละไม่ถึง 1%
2. ในกรณีค่าแรงค่าแรงขั้นต่ำปี 2563-2564 ปรับขึ้นเป็น 313 - 336 บาทต่อวัน ตามเขตพื้นที่ ส่วนค่าแรงขั้นต่ำปี 2565-2566 เพิ่มขึ้นเป็น 323 - 354 บาทต่อวัน และค่าแรงขั้นต่ำปี 2567: มีการปรับค่าแรงสำคัญเกิดขึ้น โดยมีการปรับขึ้นเป็น 330 - 400 บาทต่อวัน แสดงว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ก็แทบไม่ได้ปรับขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเลย
3. ราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปรับขึ้นประมาณ 5% ในช่วงปี 2566-2567 ซึ่งก็ไม่มากนัก ไม่ได้ส่งผลให้ราคาบ้านมีการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญแต่อย่างใด
4. อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2567 มีราคาเฉลี่ย 6.733 ล้านบาท ในขณะที่ในปี 2566 มีราคาเฉลี่ย 5.513 ล้านบาท เท่ากับราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ เพิ่มขึ้น 22% แต่กรณีเป็นเพราะสินค้าที่อยู่อาศัยราคาถูก มีความต้องการจำกัด เพราะประชาชนผู้มีรายได้ปานกลาง-ค่อนข้างน้อยคงมีรายได้ลดลง ไม่สามารถซื้อบ้านได้ นักพัฒนาที่ดินจึงเน้นไปสร้างสินค้าราคาสูงขึ้นสำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้สูงและยังไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ
การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในแต่ละช่วงในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล | ||||
การเปลี่ยนแปลงราคา | กลางปี 2566 | สิ้นปี 2566 | กลางปี 2567 | สิ้นปี 2567 |
เพิ่มขึ้น | 12% | 12% | 9% | 8% |
ลดลง | 11% | 9% | 9% | 10% |
คงที่ | 76% | 79% | 82% | 82% |
เฉลี่ยรวม | 0.02% | -0.03% | -0.24% | -0.19% |
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส |
5. ในกรณีที่อยู่อาศัยที่ขายในครึ่งแรกของปี 2567 เทียบกับที่ยังขายในครึ่งหลังของปี 2567 พบว่า มี 8% ที่ราคาเพิ่มขึ้น 10% ที่ราคาลดลงและ 82% ที่ราคาไม่เปลี่ยนแปลง โดยเฉลี่ยแล้ว ราคาที่นำเสนอขายสำหรับสินค้าชิ้นเดียวกันที่เทียบสองระยะเวลา จะพบว่าราคาลดลงเฉลี่ยประมาณ 0.19% และราคาเริ่มลดลงตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2566 แล้ว
การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย | |
ห้องชุดราคาถูก | -2.70% |
ห้องชุดราคาปานกลาง | -3.70% |
ห้องชุดราคาแพง | -2.50% |
ทาวน์เฮาส์ราคาถูก | -2.60% |
ทาวน์เฮาส์ราคาปานกลาง | -3.10% |
บ้านเดี่ยวราคาปานกลาง | -3.50% |
บ้านเดี่ยวราคาแพง | -2.40% |
เฉลี่ย | -2.90% |
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย |
6. สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาของที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างมานานในระยะเวลา 33 ปีที่ผ่านมา ในปีล่าสุด ราคาลดลงเฉลี่ย -2.9% โดยสินค้าที่ราคาลดลงมากเป็นพิเศษก็คือ ห้องชุดราคาปานกลาง (ลดลง 3.7%) ส่วนที่ลดน้อยสุดก็คือ บ้านเดี่ยวราคาแพง -2.4% เท่านั้น
ดร.โสภณคาดการณ์ว่าราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเพราะเน้นการพัฒนาสินค้าราคาแพงมากว่าสินค้าราคาถูก ส่วนบ้านที่ก่อสร้างมานาน (มากกว่า 30 ปี) ก็มีค่าเสื่อมบ้างตามกาลเวลา แต่บ้านที่มีการดูแลรักษาดี ราคาก็ไม่ตก บ้านมือสองราคายังลงอยู่ แต่หากมีอุปทานใหม่จำกัด ก็อาจทำให้ราคาบ้านมือสองอาจกลับมามีราคาเพิ่มขึ้นอีกก็ได้ ยิ่งกว่านั้นหากเศรษฐกิจขยายตัว ก็จะทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ราคาปรับตัวสูงขึ้น ยิ่งกว่านั้น ดร.โสภณ ตั้งข้อสังเกตว่าการพยายามบอกว่าบ้านจะขึ้นราคา เป็นส่วนหนึ่งของการโฆษณาชวนเชื่อให้ชาวบ้านตกใจ เพื่อจะได้รีบซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นการช่วยเหลือผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินหรือไม่ เป็นสิ่งที่พึงพิจารณาเช่นกัน
การเสพข้อมูลจากสื่อต่างๆ ที่นำเสนอ นักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน นักพัฒนาที่ดิน ส่วนราชการที่เกี่ยวข้องพึงสังวร
ด่วน! ข่าวเท็จอสังหาฯ ราคาบ้านเพิ่มเพราะวัสดุก่อสร้าง? :
https://www.facebook.com/dr.sopon4/videos/1441232427282154
ด่วน! ข่าวเท็จอสังหาฯ ราคาบ้านเพิ่มเพราะวัสดุก่อสร้าง? :
https://www.tiktok.com/@dr.sopon4/video/7470166530437795080?lang=th-TH
ด่วน! ข่าวเท็จอสังหาฯ ราคาบ้านเพิ่มเพราะวัสดุก่อสร้าง? : https://youtube.com/shorts/-Ygk9YCQ6Is?feature=share