ตามที่มีข่าวเมื่อเร็วๆ นี้ในสื่อต่างๆ หลายๆ แห่งว่า ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลขึ้นราคา เพราะวัสดุก่อสร้างขึ้นราคา 4% รวมทั้งปัจจัยเรื่องราคาที่ดิน และแรงงานนั้น ดร.โสภณ ยืนยันว่านี่เป็นข่าวเท็จ อาจเพียงสร้างกระแสให้คนรีบซื้อบ้าน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เสนอความจริงว่า

            1. จากข้อมูลราคาค่าก่อสร้างอาคารของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ณ ไตรมาสที 3/2567 และสิ้นปี 2566 พบว่า ราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นเพียง 0.5% เท่านั้นทั้งนี้เป็นเพราะค่าแรงเพิ่มขึ้นเล็กน้อย (ค่าแรงเป็นส่วนประกอบส่วนน้อยเมื่อเทียบกับค่าวัสดุ) แต่ค่าวัสดุก่อสร้างโดยรวมลดลง 0.05%อาจกล่าวได้ว่าตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นมา ค่าก่อสร้างโดยรวมเพิ่มขึ้นปีละไม่ถึง 1%

            2. ในกรณีค่าแรงค่าแรงขั้นต่ำปี 2563-2564 ปรับขึ้นเป็น 313 - 336 บาทต่อวัน ตามเขตพื้นที่ ส่วนค่าแรงขั้นต่ำปี 2565-2566 เพิ่มขึ้นเป็น 323 - 354 บาทต่อวัน และค่าแรงขั้นต่ำปี 2567: มีการปรับค่าแรงสำคัญเกิดขึ้น โดยมีการปรับขึ้นเป็น 330 - 400 บาทต่อวัน แสดงว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ก็แทบไม่ได้ปรับขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเลย

            3. ราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปรับขึ้นประมาณ 5% ในช่วงปี 2566-2567 ซึ่งก็ไม่มากนัก ไม่ได้ส่งผลให้ราคาบ้านมีการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญแต่อย่างใด

            4. อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2567 มีราคาเฉลี่ย 6.733 ล้านบาท ในขณะที่ในปี 2566 มีราคาเฉลี่ย 5.513 ล้านบาท เท่ากับราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ เพิ่มขึ้น 22% แต่กรณีเป็นเพราะสินค้าที่อยู่อาศัยราคาถูก มีความต้องการจำกัด เพราะประชาชนผู้มีรายได้ปานกลาง-ค่อนข้างน้อยคงมีรายได้ลดลง ไม่สามารถซื้อบ้านได้ นักพัฒนาที่ดินจึงเน้นไปสร้างสินค้าราคาสูงขึ้นสำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้สูงและยังไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ

 

การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในแต่ละช่วงในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
การเปลี่ยนแปลงราคา	กลางปี 2566	สิ้นปี 2566	กลางปี 2567	สิ้นปี 2567
เพิ่มขึ้น	12%	12%	9%	8%
ลดลง	11%	9%	9%	10%
คงที่	76%	79%	82%	82%
เฉลี่ยรวม	0.02%	-0.03%	-0.24%	-0.19%
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

 

            5. ในกรณีที่อยู่อาศัยที่ขายในครึ่งแรกของปี 2567 เทียบกับที่ยังขายในครึ่งหลังของปี 2567 พบว่า มี 8% ที่ราคาเพิ่มขึ้น 10% ที่ราคาลดลงและ 82% ที่ราคาไม่เปลี่ยนแปลง โดยเฉลี่ยแล้ว ราคาที่นำเสนอขายสำหรับสินค้าชิ้นเดียวกันที่เทียบสองระยะเวลา จะพบว่าราคาลดลงเฉลี่ยประมาณ 0.19% และราคาเริ่มลดลงตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2566 แล้ว

 

การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย ที่มีอายุ 33 ปี (2534-2567) ในรอบ 1 ปีล่าสุด
ห้องชุดราคาถูก	-2.70%
ห้องชุดราคาปานกลาง	-3.70%
ห้องชุดราคาแพง	-2.50%
ทาวน์เฮาส์ราคาถูก	-2.60%
ทาวน์เฮาส์ราคาปานกลาง	-3.10%
บ้านเดี่ยวราคาปานกลาง	-3.50%
บ้านเดี่ยวราคาแพง	-2.40%
เฉลี่ย	-2.90%
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

 

            6.  สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาของที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างมานานในระยะเวลา 33 ปีที่ผ่านมา ในปีล่าสุด ราคาลดลงเฉลี่ย -2.9% โดยสินค้าที่ราคาลดลงมากเป็นพิเศษก็คือ ห้องชุดราคาปานกลาง (ลดลง 3.7%) ส่วนที่ลดน้อยสุดก็คือ บ้านเดี่ยวราคาแพง -2.4% เท่านั้น

 

            ดร.โสภณคาดการณ์ว่าราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเพราะเน้นการพัฒนาสินค้าราคาแพงมากว่าสินค้าราคาถูก ส่วนบ้านที่ก่อสร้างมานาน (มากกว่า 30 ปี) ก็มีค่าเสื่อมบ้างตามกาลเวลา แต่บ้านที่มีการดูแลรักษาดี ราคาก็ไม่ตก บ้านมือสองราคายังลงอยู่ แต่หากมีอุปทานใหม่จำกัด ก็อาจทำให้ราคาบ้านมือสองอาจกลับมามีราคาเพิ่มขึ้นอีกก็ได้ ยิ่งกว่านั้นหากเศรษฐกิจขยายตัว ก็จะทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ราคาปรับตัวสูงขึ้น ยิ่งกว่านั้น ดร.โสภณ ตั้งข้อสังเกตว่าการพยายามบอกว่าบ้านจะขึ้นราคา เป็นส่วนหนึ่งของการโฆษณาชวนเชื่อให้ชาวบ้านตกใจ เพื่อจะได้รีบซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นการช่วยเหลือผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินหรือไม่ เป็นสิ่งที่พึงพิจารณาเช่นกัน

            การเสพข้อมูลจากสื่อต่างๆ ที่นำเสนอ นักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน นักพัฒนาที่ดิน ส่วนราชการที่เกี่ยวข้องพึงสังวร

 

ด่วน! ข่าวเท็จอสังหาฯ ราคาบ้านเพิ่มเพราะวัสดุก่อสร้าง? : 

https://www.facebook.com/dr.sopon4/videos/1441232427282154

 

ด่วน! ข่าวเท็จอสังหาฯ ราคาบ้านเพิ่มเพราะวัสดุก่อสร้าง? : 

https://www.tiktok.com/@dr.sopon4/video/7470166530437795080?lang=th-TH

 

ด่วน! ข่าวเท็จอสังหาฯ ราคาบ้านเพิ่มเพราะวัสดุก่อสร้าง? : https://youtube.com/shorts/-Ygk9YCQ6Is?feature=share