这份由AREA发布的新闻稿旨在向有意在泰国投资的中国投资者介绍泰国的房地产投资机会。泰国房地产研究与评估中心（隶属于泰国房地产事务局有限公司，网址：www.area.co.th）是泰国最大的房地产研究与评估中心，其总裁Sopon Pornchokchai博士同时也是国际房地产联合会泰国分会（FIABCI-Thai）的主席。
 

外国人在泰国投资房地产的权利。
 

            在泰国，外国投资者可以拥有泰国的土地和房地产，例如：

            1. 在各种企业投资 4000 万泰铢或以上，即可自由购买1 莱（1600平方米）永久产权土地用于住宅用途。

            2.与越南不同，在各种工业园区内，可以购买永久产权土地而无需租赁。在越南，租赁期限通常只有50年，但非常大规模的项目可以租赁长达70年。

            3. 您可以购买全国任何一栋楼宇中49%的公寓单元。

            4. 在东部经济走廊（EEC）内，可提供长达99年（50+49年）的长期租赁，全国范围内可提供30年的长期租赁。但是，商业和工业用途的租赁期限在全国范围内均为50年。

            5. 《租赁资产权利法》是一项赋予投资者或外国人长达30年占有、使用、抵押和转让不动产所有权的法律。其功能类似于土地所有权证，但比普通租赁协议提供更强的保障和修改或变更房产的权利。该法适用于空地、已登记土地所有权证的建筑物以及公寓。

            6.购买经投资委员会批准的商业运营用地：5 莱和 10 莱用于外国高管的住所（他们可以居住在不同的地方），另外 20 莱用于工人住房。
 

曼谷房地产市场现状。

            2025年1月至12月，共有265个房地产项目推出，其中住宅项目259个，其他类型项目6个。市场销售单元总数达41,556套，总开发价值达2912.74亿泰铢。平均单价为700.4万泰铢。11月推出的项目数量最多（43个），同时推出的单元数量也最多（6,061套，占14.6%） ，项目总价值达628.18亿泰铢（占21.6%）。年底前推出的项目数量激增，尤其是独栋住宅和公寓项目，使得11月的销售量高于其他月份。预计到2025年，房地产平均售价将达到每套700.4万泰铢，  比2025年的平均价格678.2万泰铢上涨3.3 % 。仅考虑住宅物业，平均价格为700.4万泰铢  ；而其他类型房地产的平均价格为998.1万泰铢。
 

            如果市场增速持续放缓，预计2026年曼谷新推出的房产数量将为4万套，总价值为2550亿泰铢。这将低于2025年的41490套（总价值2966.15亿泰铢）。因此，曼谷及其周边地区的房地产市场将在2026年继续萎缩，房产数量将连续第四年（自2022年起）下降，房产价值也将连续第三年（自2023年起）下降。
 

 

当前市场状况

            预计到2025年底，曼谷及其周边地区将推出41,490套新房，较2024年的61,453套减少32.5%。就价值而言，也将下降29.8% ， 2025年推出的房屋总值预计为2906.15亿泰铢，而2024年为4137.73亿泰铢。然而，预计2025年推出的房屋平均价格将达到700.4万泰铢，高于2024年的673.3万泰铢，这表明新房价格更高，低收入人群的购房能力有所下降。
 

           目前，开发商手中仍有221,805套未售出的房产，预计将在49.8个月内售罄。这种情况正在改善，因为超过这一数字的房产数量已从两年前的近24万套减少，表明相当一部分供应已被消化。新项目推出数量的减少和现有供应消化率的提高预示着未来房地产市场可能出现复苏。
 

 

按价格水平细分的价格变动。

2025年底住房市场价格变化，按房屋类型细分。
 

 

           从上表可以看出，六个月前住宅物业的平均售价约为461.2万泰铢，而本次调查的平均售价为447.7万泰铢。这表明住宅物业整体价格下降了约2.9%。降幅最大的类型是分割土地（-4.7 %），其次是商业建筑（-4.1 % ）、公寓（-3.5 %）和联排别墅（-2.8 %）。所有物业类型的价格均有所下降。总体而言，本次调查显示住宅物业价格普遍下降，但降幅不大，反映出经济市场持续放​​缓的趋势。

            总体而言，房价有所下降，所有价位段的房价均出现下跌。其中，低于50万泰铢的最低价位跌幅最大，达5.0 % ；其次是100.1万至20亿泰铢价位段，下跌  4.0 % ；以及50.1万至10亿泰铢价位段，下跌3.5 % 。低于50万泰铢的房价则保持不变。此次房价下跌主要归因于此前开发商大量推出高端产品，导致库存过剩和价格竞争加剧。随后，开发商纷纷下调价格，并配合年末和新年促销活动。然而，不断上涨的生产成本，例如利率、建筑材料价格（与通货膨胀同步）以及油价，限制了房价的进一步下调。因此，平均而言，房价的下降主要集中在中高端价位段，而中低端价位段则出现价格上涨。
 

房地产市场的未来。

            目前，仍有一些不利因素影响住房市场，例如贷款价值比 (LTV ) 措施，虽然应该继续实施，但这会使购房更加困难；家庭债务水平高企，导致购房困难；企业成本上升；贷款标准收紧；以及全球市场波动和国际战争的可能性增加。

            还有一些积极因素，例如政府可能进一步出台刺激房地产行业的措施，利率保持稳定或可能略有下降，以及潜在的经济和旅游刺激措施，这些都将进一步提振房地产市场。
 

外国人更喜欢在哪里购买公寓？

            泰国房地产研究与估价中心（隶属于泰国房地产事务局，网址：www.area.co.th）主席索蓬·蓬乔猜博士公布了一项针对曼谷及其周边地区近2000个在售公寓项目的调查结果。调查结果可为政府、私营部门以及公众的政策制定和规划提供参考，具体如下：预计到2025年底，外国人将在曼谷及其周边地区从开发商处购买6160套新建公寓，这将是自2020年新冠疫情爆发以来的最高数字。这些外国人的购买量占2025年开发商售出公寓总数的23.5% ，总销售额达297.93亿泰铢，约占开发商持有并预计在2025年售出的公寓总价值的26.6% 。



            然而，在新冠疫情爆发之前，外国人购买公寓的数量比现在要多。2019年，外国人购买了6558套公寓（高于2015年的预期数量），但这仅占当年开发商售出公寓总数的12.1% 。就价值而言，外国人购买了30516套公寓（高于2015年的数据），但这仅占当年开发商售出公寓总价值的  14.6% 。 2019年外国人购买公寓的比例并不高；泰国买家仍然众多，因为当时泰国经济尚未像现在这样下滑。可以看出，外国人购买公寓的平均价格高于泰国买家。例如，在最近一年（ 2025年），外国人购买的公寓平均价格为483.6万泰铢，而泰国人购买的公寓平均价格为408.7万泰铢，高出18% 。
 

            在曼谷及其周边地区，外国买家购买公寓最热门的区域是中央商务区（CBD），共有2015套公寓。 2025年，外国人购买了该地区所有售出的公寓的44.2% ，总价值达165.96亿泰铢（约合5.269亿美元），约占该地区公寓交易总额的32.7% 。外国人在中央商务区购买公寓的平均价格为823.6万泰铢，约合26.146万美元。

            在曼谷及其周边地区，外国人购买公寓的总价值达297.93亿泰铢（约合9.458亿美元），其中55.7%的公寓位于市中心。这表明外国人更倾向于在市中心购买公寓，可能是因为他们在市中心开展业务和居住，而市中​​心拥有完善的基础设施，尤其是高速公路和轻轨（BTS）。  此外，市中心也是重要的购物和娱乐中心，使市中心的生活更加便利。

            在拉差达-拉抛地区，外国人购买的公寓数量最多，共计2603套，其中外国人购买了2089套，占比高达80.3% ，超过了49%的配额。这可能涉及使用代理公司或通过泰国公民进行的交易。由于附近有华人社区，例如怀光和拉差达披色，中国买家似乎是该地区最大的群体。因此，可以得出结论，该地区的公寓主要出售给外国投资者。

            在拉差达-拉抛地区，外国人购买公寓的总价值达到71.44亿泰铢（约合2.268亿美元） ，约占该地区公寓总价值的72.2% 。然而，这些公寓的平均价格仅为342万泰铢，甚至低于泰国消费者的平均购买价格。这可以被视为与泰国消费者之间的竞争。此外，在曼谷及其周边地区，外国人对购买公寓表现出浓厚兴趣的另一个重要区域是翁努-素万那普地区。

            外国人在该地区购买了778套公寓，占该地区公寓总数的26.2% ，总价值达29.19亿泰铢（约合9270万美元），占该地区公寓总数的32.8% 。每套公寓的平均购买价格为375.2万泰铢（约合11.9111万美元）。
           

            附近另一个区域是邦纳-特帕拉克（Bangna-Theparak），外国人在该区域共购买了689套房产，占该区域总房源的  20.7% ，总成交额达14.98亿泰铢（约合4760万美元）。平均每套房产售价仅为217.4万泰铢（约合6.9016万美元），相对较低。安努-素万那普（On Nut-Suvarnabhumi）和邦纳-特帕拉克都毗邻素坤逸路（瓦塔纳区和空堤区），提供高品质住宅，可通过BTS轻轨轻松前往市区，前往素万那普国际机场也十分便捷。因此，这两个区域对外国买家极具吸引力。

今天春武里和芭堤雅。

            春武里府是继曼谷及其周边地区之后泰国第二重要的府，是行政、旅游、工业等各领域的中心。因此，春武里府的房地产市场，尤其是芭堤雅的房地产市场，与其他府相比显得格外突出。

地图显示了春武里府的1842个住房项目。

       春武里府是继曼谷及其周边地区之后住宅项目数量第二多的府，截至2025 年底，共有1,842 个项目正在出售。具体分布如下：春武里府府城（426 个项目）、邦盛（247 个项目）、是拉差（222 个项目）、林查班（91 个项目）、博温（ 150 个项目）、芭堤雅海滨（素坤逸路以西）（ 284 个项目）、芭堤雅山坡（素坤逸路以东）（ 303 个项目）和梭桃邑（ 120 个项目） 。 

春武里府住宅项目，按地理位置分类。

   虽然穆昂县的项目数量最多，

            1.销售单元数量最多的是芭堤雅海滨地区（素坤逸路西侧），共有94,038套。其次是春武里府，有61,201套，第三是是拉差府，有37,966套。梭桃邑府的销售单元数量最少，只有10,019套。

            2.然而，若统计剩余待售房源数量，则显示曼谷市区（Mueang District）未售房源数量最多，达11,376套；其次是芭堤雅海滨（素坤逸路西侧），有8,550套；芭堤雅山坡（素坤逸路东侧）有4,749套  。未售房源数量最少的地区是梭桃邑（Sattahip），仅剩636套。

            3.芭堤雅海滨地区的未售房产价值最高，总计达492.61亿泰铢。这是因为该地区的平均售价高于其他地区，约为每套39.34亿泰铢。芭堤雅山坡地区的未售房产价值也很高，总计达324.25亿泰铢，平均售价高达每套38.13亿泰铢。

            4.最畅销的区域是林查班，每月售出的房屋数量占总销量的3.1% 。预计剩余房屋需要大约32.3个月才能售罄  。月销量最低的区域是宝文，每月售出的房屋数量仅占总销量的1.7% 。预计剩余房屋需要58.7个月才能售罄。

春武里府的住房类型。

             春武里府销售的主要房产类型是公寓，共售出150,841套，占总房源304,294套的50%。其次是联排别墅（ 73,428套）和独立式住宅（ 42,818套） ，然后是  半独立式住宅和店屋。  已售房产中，公寓占比最高，共售出135,902套，占总房源264,773套的51% 。同样，未售房产中数量最多的也是公寓，共售出14,939套，占总房源39,521套的38% 。这表明公寓的销售速度通常快于其他房产类型，月销售率为2.9% ，而联排别墅和独立式住宅的月销售率均为1.8 % 。因此，公寓可以在34.1个月内售罄，而所有住宅物业的平均售罄时间为41.1 个月。

春武里府可供出售的房屋数量。

            2025年，春武里府共售出11,632套住宅，总成交额达496.78亿泰铢，平均每套售价409.9万泰铢。这约占曼谷及其周边地区总成交量（约50,472套）的23% 。其中，公寓销量最高，共售出7,830套，总成交额达331.86亿泰铢，占春武里府总成交量和总成交额的67% 。公寓的剩余销售周期约为17.6个月，而其他住宅类型的销售周期则显著更长，平均为30.7个月。市场形势依然令人担忧。 

            一项详细调查显示：

            1. 在春武里府直辖县，数量最多的房产类型是联排别墅，尤其是在200万至300万泰铢的价格区间，共售出3006套。然而，仅售出232套。最畅销的房产类型是公寓，特别是价格在100万至200万泰铢之间的公寓，共售出2464套。

            2.在春武里府邦盛县，房源最丰富的是联排别墅，尤其是在200万至300万泰铢的价格区间，共售出1078套。然而，仅售出88套。最畅销的房源是公寓，特别是价格在100万至200万泰铢之间的公寓，共售出673套。

            3.在春武里府是拉差县，房产类型以公寓为主，尤其是在100万至200万泰铢价位区间，共售出1239套，但仅售出346套。其次是联排别墅，价格同样在100万至200万泰铢区间，共售出688套，但仅售出127套。  该县的房地产市场规模较小。

            4.在春武里府邦盛县，联排别墅供应最为充足，尤其是在200万至300万泰铢的价格区间，已售出854套，但仅剩93套可供出售。公寓销量最佳，特别是价格在100万至200万泰铢之间的公寓，已售出808套。其他类型的房产销量极少。    

            5.在春武里府的博温地区，最主要的房产类型是联排别墅，尤其是在100万至200万泰铢的价格区间， 2773套联排别墅已售出304套。该地区没有公寓。其他重要的房产类型是独立式和半独立式住宅，主要价格在300万至500万泰铢之间。

            6.芭堤雅海滨地区（素坤逸路以西）主要由公寓组成。最畅销的房源价格区间为300万至500万泰铢（ 4740套，售出1481套），其次是500万至700万泰铢（ 3837套，售出1834套）。售价超过1000万泰铢的房源仅有约1200套，远不及普吉岛。

            7.在芭堤雅山坡（素坤逸路以东），主要房源为独栋别墅，共2436套，其中435套已售出。售价在500万至700万泰铢之间的房源最多（ 569套，已售156套）。售价超过1000万泰铢的房源有951套，但仅售出169套。销售情况相对缓慢。

            8.梭桃邑：这是一个小型市场，主要产品是独栋住宅（552套）。公寓仅有180套。独栋住宅中，价格在300万至500万泰铢之间的房源最多（ 204套，售出55套），其次是价格在200万至300万泰铢之间的房源（ 190套，售出18套）。公寓市场规模也较小，仅有180套，主要集中在价格较高的700万至1000万泰铢区间（ 98套，售出34套） 。

            总而言之，春武里府的房地产市场已显著放缓。这可能部分是由于大型工厂迁往其他国家，导致失业，以及中国工厂不再像以前那样雇用大量泰国工人。然而，  芭堤雅等旅游区仍在持续增长，芭堤雅的整体前景也优于其他地区。

普吉岛房地产市场

            根据泰国房地产研究与评估中心总裁、房地产事务局有限公司（www.area.co.th） Sopon Pornchokchai 博士在2026 年发布的最新住房市场调查报告，普吉岛的房地产市场正在经历显著增长。

地图1：普吉府房地产项目数量： 777 个项目。

资料来源：泰国房地产研究与估价中心，房地产事务代理有限公司

            根据截至2026年的未售房产总价值计算，普吉岛是仅次于曼谷及其周边地区的第二大房地产市场，总价值达1945.45亿泰铢。春武里府的未售房产数量位居第二，仅次于曼谷及其周边地区，共有39521套，价值达1600亿泰铢。普吉岛的平均房价高达129.21亿泰铢，而春武里府的平均房价为40.48亿泰铢。就未售房产数量而言，普吉岛落后于曼谷及其周边地区、春武里府、罗勇府和清迈府。

            截至2025年底，普吉岛房地产事务局（AREA）有限公司对普吉岛777个房地产项目进行的调查显示， 47%的项目位于塔朗区，38%位于普吉府城（Mueang）， 15%位于卡图区，总计88,997套住宅单元。其中62,132套已售出，剩余9,463套待售。月销售率为4.4% ，远高于曼谷。如果没有新项目推出，售完剩余房源大约需要22.8个月，即近两年时间，而曼谷的房源则需要大约四年才能售罄。

            普吉岛的房地产类型包括独栋住宅、半独立式住宅、联排别墅、商铺、住宅公寓、住宅用地、度假公寓和别墅。总体而言，这些房产中已有83%售出。住宅公寓的销售速度最快，每月销售率为6.1% （不包括数量极其有限的住宅用地）。别墅的销售速度位居第二，每月销售率约为4.5% 。因此，普吉岛的房地产市场表现优于曼谷。

            普吉岛的主要房产类型是度假公寓，共计38,613套，总价值达3210.36亿泰铢，占总价值的48% 。别墅共计6,563套，已售出3,949套，剩余2,614套待售，总价值为2075.68亿泰铢。别墅数量仅占7% ，但价值却高达31% 。

            一方面，度假房产（即度假公寓和别墅）的价值占所有房产单元的50% ，占房地产总价值的79% 。这表明普吉岛主要是一个面向外国人出售或出租房产的中心。另一方面，供当地居民或在普吉岛工作的泰国移民居住的房产比例非常小。例如，独栋住宅仅占7%，半独立式住宅和联排别墅仅占12%。虽然公寓占总单元的21% ，但其总开发价值仅占7% 。  

            在总开发价值6718.6亿泰铢中，仅有1517.2亿泰铢（占23%）的房产价格低于500万泰铢。大部分房产价格更高，其中2000万泰铢及以上的房产总价值达2415.72亿泰铢，占总额的36% 。这些数据表明，普吉岛的房地产市场主要面向外国人或泰国境内的高收入人群，而非泰国居民。

表2：普吉岛房地产项目，按价格水平排序

表3：普吉岛住宅公寓和度假公寓的比较。

         住宅公寓的总价值仅为48,992套，而度假公寓的价值却高达3210.36亿泰铢，几乎是住宅公寓的七倍。典型的住宅公寓售价通常在1000万至1500万泰铢之间，其中最大的部分售价仅为200万至300万泰铢，平均售价仅为256.2万泰铢。相比之下，度假公寓的平均售价为831.4万泰铢  ，其中90套售价超过1亿泰铢，总价值达130.04亿泰铢。目前已有54套售出，仅剩36套待售  。度假公寓主要分布在沿海地区。
            深入考察普吉府房地产开发最活跃的塔朗县（与普吉府府城和卡图县相比），可以发现度假公寓开发量异常庞大，总价值达2228.92亿泰铢，占总价值的  69% 。其中，700万至1000万泰铢的价格区间最为发达，总价值达437.51亿泰铢，平均价格为82.12亿泰铢，已售出79% 。售价超过1亿泰铢的公寓数量较少，仅有68套，总价值127.84亿泰铢，平均每套售价1.88亿泰铢。 

 

在泰国购买公寓与在中国购买公寓的比较。

            泰国和中国的公寓单元虽然相似，但外国人购买的条件可能存在显著差异。我们应该考虑到这一点。

            1.关于买家的要求，外国买家是否必须在购房国居住才能购买房产？泰国似乎没有这样的要求。但在中国，通常需要在中国居住约1-2年才有资格购房。例如，我曾在厦门大学任教，但由于居住时间不足一年，我无法购买房产。

            2.就价格而言，泰国似乎没有价格限制，购房者可以不计成本。泰国房地产研究与估价中心（隶属于泰国房地产事务局有限公司）的一项调查显示，到2025年，14%的外国人在曼谷及其周边地区购买的公寓价格低于200万泰铢，另有26%的外国人购买的价格低于300万泰铢，还有26%的外国人购买的价格在300万至500万泰铢之间。总而言之，三分之二（ 66%）的外国人购买的价格低于500万泰铢。然而，在中国，虽然没有价格限制，但主要城市的公寓价格通常在每平方米20万至30万泰铢之间，而且中国公寓的最小面积约为50至60平方米。这意味着外国人在中国购买公寓的价格可能在1000万至2000万泰铢甚至更高。相比之下，在泰国，中国公民可以不受任何限制地从泰国公民手中购买公寓。   

            3.购买限制：在泰国，购买数量没有限制，但通常法律规定上限为49% 。然而，在中国，外国人只允许购买1件。

            4.关于购买目的，泰国似乎没有具体规定，但中国明确规定，在中国购买的公寓单元只能用于买方的个人居住。

            5.购买公寓进行投机是否可行？在泰国，这完全可行，但在中国则不行。

            6.我可以买下它然后按日出租吗？在泰国，这是违法的，但实际上很多公寓都这么做。不过，在中国，这是被禁止的。

            7.所有权期限：在泰国购买公寓，我们可以无限期拥有所有权，直到建筑物倒塌，这可能需要数百年时间。但在中国，所有权期限仅为70年。

            8.在泰国，即使建筑物倒塌或拆除，土地本身仍由所有共同所有人共同拥有。然而，在中国，土地的占有权在70年后终止。

            9.泰国的土地和房屋税：如果您是首次购买住宅房产，且房产价格超过5000万泰铢（以政府评估价为准），则税额仅为政府评估价的0.02% （每百万泰铢征收200泰铢），通常远低于市场价。然而，在中国，土地和房屋税最高可达市场价的1.2% ，税额根据房产的剩余使用寿命（最长70年）计算。

            10.在泰国，公寓的年度租金税已不再征收，因为它已包含在年度土地及建筑物税中。然而，在中国，如果您购买了一套公寓，之后又搬回中国，房东可能需要缴纳高达租金收入12 %的税款。

            11.在泰国，资本利得税几乎不征收，只有持有房产满五年需缴纳特定营业税；超过五年后，税率甚至更低。然而，在中国，出售公寓所得资本利得需缴纳至少30%的税，并根据持有年限递增，最高可达60%。

作者
索蓬·蓬乔猜博士
ดร. โสภณ พรโชคชัย
林 俊 秋
Dr.Sopon Pornchokchai

            索蓬博士是房地产估价领域的专家，曾受邀在国内外本科生、研究生和博士生阶段讲授房地产课程。他曾担任亚太经社会、联合国人居署、世界银行和其他国际组织的顾问。索蓬博士拥有亚洲理工学院（AIT）土地与住房专业的理学博士学位，并在林肯土地政策研究所（LRTI ）完成了房地产估价方面的培训，在比利时鲁汶天主教大学完成了住房开发方面的培训。

            他目前担任泰国估价和经纪基金会首席执行官、泰国房地产商学院院长、国际房地产联合会泰国分会和购房者协会主席、国际评估官员协会泰国代表、美国评估基金会全球估价论坛成员以及泰国雇主联合会副主席。

            主要研究项目包括：发现1020个贫民窟（1985年） ；创建用于房地产估价的计算机辅助批量评估（CAMA）模型（1990年） ；准确预测30万套空置住房（1995年、1998年）；建立国家房地产信息中心的研究（2000年） ；以及创建土地估价模型（2002年）。其他项目包括：制定越南房地产估价专业标准（越南财政部顾问，2006年）；为印度尼西亚财政部提供咨询服务（2008年）；世界银行在雅加达的征地项目（2010年）；为柬埔寨财政部提供咨询服务（2012年）；东盟房地产调查（2015年）；全球城市研究项目（2015年）；曼谷动物园搬迁（2019年）。以及老挝28 座水坝的估值（ 2024 年）。

 

电话：+66 8 9922 9899

电子邮箱：sopon@area.co.th；sopon@trebs.ac.th